La forme de l'avant-contrat
La forme de l'avant-contrat
Lorsque deux parties envisagent de conclure une vente immobilière, elles signent au préalable un avant-contrat de vente pour s'accorder sur l'objet, le prix et les charges et conditions de la vente. C'est du moins l'usage en France, où la loi organise un certain nombre d'informations de l'acquéreur à ce stade ; le délai de rétractation qui sera spécialement analysé plus loin (V. infra, n° ), en particulier, a besoin de cette première étape préalable à la signature de l'acte définitif.
Le notaire français doit avoir à l'esprit, lorsqu'il conseille des clients étrangers, que ce séquençage du processus de la vente immobilière n'est pas partagé partout dans le monde. Il devra donc expliquer tout particulièrement le sens et la nécessité de cet acte.
Le notaire devra aussi expliquer à ses clients que cet avant-contrat peut revêtir soit la forme d'une promesse unilatérale, soit celle d'une promesse synallagmatique de vente. Chacune de ces formes d'avant-contrat rassemble d'ardents défenseurs dans un débat auquel participent tant la doctrine que les praticiens. Ceux-ci s'interrogent régulièrement sur l'opportunité de choisir l'une ou l'autre des deux formes. Cette question juridique classique a été récemment renouvelée par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations.
La réforme du droit des obligations instaurée par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 avait pour objectif « de moderniser, de simplifier, d'améliorer la lisibilité, de renforcer l'accessibilité du droit (…) commun des contrats, du régime général des obligations et du droit de la preuve, de garantir la sécurité juridique et l'efficacité de la norme »
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La réforme du droit des obligations instaurée par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 avait pour objectif « de moderniser, de simplifier, d'améliorer la lisibilité, de renforcer l'accessibilité du droit (…) commun des contrats, du régime général des obligations et du droit de la preuve, de garantir la sécurité juridique et l'efficacité de la norme »
1524296214635. Sans revenir sur les nombreux débats et l'intervention des plus hautes autorités doctrinales qui ont précédé l'élaboration de ce texte, il est intéressant dans le cadre des travaux du présent Congrès de relever que les juristes ont alimenté leurs réflexions par la consultation des législations étrangères, notamment des codes publiés depuis le Code civil tels que le BGB allemand (1901) ou le Code civil espagnol (1888) et d'autres codes publiés peu de temps auparavant au Portugal (Code de 1868 remanié en 1995), au Québec (1994) et aux Pays-Bas (1992). Des travaux réalisés à l'initiative des instances européennes par diverses commissions ont aussi contribué à bâtir le projet de loi français. Ces travaux ont été initiés dans le but de faire évoluer le droit des contrats, le droit de la responsabilité et le régime général des obligations. Il existe aussi un projet de Code européen des contrats qui vise à uniformiser le droit des contrats dans l'Union européenne.
Fruit de ces réflexions, l'ordonnance du 10 février 2016 a profondément modifié le droit français des obligations et tend à changer les pratiques des professionnels du droit. De nouveaux articles ont été introduits dans le Code civil afin de traiter de la phase précontractuelle qui n'était pas codifiée auparavant. Le législateur a ainsi répondu aux attentes de la doctrine, qui souhaitait cette consécration depuis de nombreuses années
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Si les promesses synallagmatiques de vente et les promesses unilatérales de vente préparent toutes deux le contrat de vente, elles présentent chacune des avantages. L'exercice qui consiste à les comparer n'est pas nouveau. Il est tout de même intéressant de l'envisager sous l'angle particulier du contexte international, pour savoir si le choix de l'une ou l'autre forme d'avant-contrat est plus opportun en présence d'un élément d'extranéité. Dans cette perspective, il apparaît que la promesse unilatérale de vente présente des avantages indéniables (Section I), d'autant plus lorsqu'elle est authentique, notamment du point de vue de son exécution (Section II).
L'efficacité particulière de la promesse unilatérale de vente dans un contexte international
Lorsque l'une des parties au contrat ne réside pas en France, il est conseillé au notaire de prévoir la signature d'une promesse unilatérale de vente, car le vendeur (promettant) est désormais définitivement engagé, qu'il réitère sa promesse par acte authentique ou non. Cet aspect la distingue de la promesse synallagmatique, qui nécessite une réitération par les deux parties, ce qui peut s'avérer plus compliqué et plus contraignant si le vendeur refuse de signer l'acte de vente.
L'exécution efficace de la promesse unilatérale de vente authentique
S'il ne respecte pas ses engagements, le promettant pourra être contraint de vendre. L'article 1124 du Code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a simplifié l'exécution de la promesse unilatérale de vente en disposant que : « La révocation de la promesse [par le promettant] pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Les notaires ont depuis longtemps prévu des clauses d'exécution forcée dans les promesses sous seing privé qu'ils rédigent.