Anticiper
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Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Plan. –Si, comme citoyen, le notaire se fait l'observateur des problèmes écologiques de son
époque, il peut en constater plusieurs, outre le réchauffement climatique déjà mentionné. Dans cette partie,
seront ainsi brièvement évoqués la fin de l'abondance sur la ressource énergétique, les sols naturels qui ne
cessent d'être urbanisés, et la dégradation de la biodiversité. évidemment, sur ces sujets, le notaire n'a
pas d'expertise particulière. Il faut toutefois les évoquer, en filigrane et en sous-titre de chacun des
trois chapitres qui suivent, car ce sont ces questions –…
– Plan. –Si, comme citoyen, le notaire se fait l'observateur des problèmes écologiques de son
époque, il peut en constater plusieurs, outre le réchauffement climatique déjà mentionné. Dans cette partie,
seront ainsi brièvement évoqués la fin de l'abondance sur la ressource énergétique, les sols naturels qui ne
cessent d'être urbanisés, et la dégradation de la biodiversité. évidemment, sur ces sujets, le notaire n'a
pas d'expertise particulière. Il faut toutefois les évoquer, en filigrane et en sous-titre de chacun des
trois chapitres qui suivent, car ce sont ces questions – notamment – qui rendent impérieuse une amélioration
de l'état du droit.
Sur le plan légistique, s'il s'agit d'apprécier la qualité des lois en la matière, il n'est pas possible
de les évaluer seulement sur le plan formel de leur cohérence interne au sein d'un ordre juridique. Il faut
aussi évoquer la question, matérielle, de savoir si celles-ci sont à la mesure des défis à venir. Sur le
plan du discours, il est évident que l'apparence de la conscience écologique est partout : les notions de «
développement durable », de « transition écologique », de « responsabilité sociétale des entreprises », de «
vert », de « propre », etc., sont d'usage courant. Sur le plan de l'efficacité et de l'efficience,
en revanche, il y a matière à être dubitatif. En tout cas, évoquer le droit de l'environnement sans parler
d'environnement serait comme traiter de droit de la famille sans sociologie de la famille : il manquerait
l'arrière-plan qui donne le sens à la règle.
Cela étant, il ne s'agit point d'exposer les questions écologiques au détriment des aspects juridiques.
Car, même si l'on en reste à un regard exclusivement notarial sur la question, un certain nombre de choses
font difficulté. Et, de son point d'observation, le notaire peut constater trois facteurs essentiels :
- le droit est peu lisible, spécialement tout ce pan de l'ordre juridique qui est à l'articulation du droit de l'urbanisme et du droit de l'environnement (Chapitre I) ;
- les solutions du droit sont peu prévisibles (Chapitre II) ;
- en matière immobilière, la vertu environnementale n'est pas récompensée (Chapitre III).
– L'urbanisme « durable » requiert l'état-stratège. –
S'il est facile pour l'urbanisme d'orienter, selon ses vues, l'aménagement d'un quartier sur une friche en
reconversion, il n'en va pas de même lorsque la ville se conserve telle qu'elle est, et que celle-ci ne
manifeste aucune intention de « se reconstruire sur elle-même », parce que les habitants qui la composent
se satisfont de ne pas conduire de travaux nécessitant des autorisations d'urbanisme.
– Introduction. –
L'investisseur qui réalise un projet un peu significatif a besoin d'un minimum de visibilité. C'est une
litote de dire qu'on ne lui facilite pas la tâche. Déjà, on l'a vu au chapitre précédent, le droit de
l'urbanisme articulé au droit de l'environnement n'est pas ce que le législateur a produit de plus
lisible.
– Les risques économiques du changement climatique. –
Conséquence logique de cette approche économique de la situation environnementale, les banques centrales
et, au-delà, l'ensemble du système financier en viennent à redouter le « cygne vert »
– Plan. –
La précédente partie a été le lieu d'un certain nombre de constats. Le rôle du notaire s'arrête à ces
constats. Il ne lui appartient pas de donner son avis sur la politique environnementale. Mais il est tenu à
un devoir de conseil envers ses clients. Et le contexte environnemental est, aujourd'hui et demain plus
encore, un arrière-plan important de la relation contractuelle. Particulièrement pour les actes notariés,
qui, même lorsqu'ils sont des actes juridiques instantanés, traduisent des anticipations sur un temps long :
qu'il s'agisse d…
– Plan. –
La précédente partie a été le lieu d'un certain nombre de constats. Le rôle du notaire s'arrête à ces
constats. Il ne lui appartient pas de donner son avis sur la politique environnementale. Mais il est tenu à
un devoir de conseil envers ses clients. Et le contexte environnemental est, aujourd'hui et demain plus
encore, un arrière-plan important de la relation contractuelle. Particulièrement pour les actes notariés,
qui, même lorsqu'ils sont des actes juridiques instantanés, traduisent des anticipations sur un temps long :
qu'il s'agisse d'organiser sa succession, d'acquérir le toit où loger sa famille, ou de se protéger des
aléas de l'existence.
En pratique, dans la situation environnementale actuelle, le devoir de conseil du notaire se trouve
mobilisé sur trois sujets essentiels :
- tout d'abord, un rôle d'information sur les symptômes environnementaux des immeubles (Chapitre I). Cesser l'étalement urbain sans nuire au développement implique la réhabilitation des territoires de la ville laissés en friches, spécialement les anciens sites industriels abandonnés, ainsi que leurs abords. Le risque est que l'aménagement s'avère plus complexe ou coûteux que prévu, par la découverte d'une pollution héritée du temps passé. L'information disponible, à ce propos, n'est pas toujours aisée à manipuler, et surtout, elle n'est pas sans point aveugle. Pour la sécurité des transactions, le notaire est investi, au-delà de son devoir de conseil, d'un véritable devoir d'investigation ;
- ensuite, une prise en compte croissante du risque climatique (Chapitre II). Ainsi le niveau de la mer qui monte et fait évoluer le trait de côte, menaçant des zones urbanisées. Ainsi les variations climatiques qui renforcent le retrait-gonflement des argiles, fragilisant ou ruinant des immeubles déjà édifiés. Ainsi le risque de catastrophe naturelle qui augmente en fréquence et en intensité, avec le problème de la gestion du risque et de la réparation du sinistre quand il est advenu ;
- enfin, un retour aux fondamentaux (Chapitre III), face à la raréfaction de ressources aussi essentielles que l'eau ou l'énergie, notamment. Pour pallier le manque, il peut être tentant d'imaginer constituer des réserves, éventuellement mises en commun afin d'en mutualiser le coût et les bénéfices. Et, pour ce faire, il peut être utile de réactiver les vieilles techniques de droit des biens, permettant de partager les utilités d'une chose. Tout comme il peut être utile de se saisir de la potentialité laissée par la relative liberté de création des droits réels.
– Recensement des friches. –
Les friches sont estimées, en 2015, à environ trois millions en Europe. En France, et selon les données du
Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM), 300 000 à 400 000 sites, représentant environ 100 000
hectares, font l'objet de toutes les vigilances, tandis que 4 000 friches ont été identifiées comme
nécessitant toutes les attentions et précautions
– L'anticipation du GIEC : + 1 mètre d'élévation de la mer sur les soixante-quinze ans qui viennent.
–
Il est particulièrement délicat d'anticiper l'avenir du littoral, tant les paramètres en jeu sont
complexes et nombreux. Le plus facilement observable est la hausse du niveau eustatique, c'est-à-dire le
niveau moyen de la mer sur l'ensemble de la Terre.
– Introduction. –
L'époque moderne s'est construite sur l'essor de l'industrie assimilé au progrès, avec une forme
d'illusion quant à la quantité potentielle de matières premières
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