Anticiper

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– Plan. –Si, comme citoyen, le notaire se fait l'observateur des problèmes écologiques de son époque, il peut en constater plusieurs, outre le réchauffement climatique déjà mentionné. Dans cette partie, seront ainsi brièvement évoqués la fin de l'abondance sur la ressource énergétique, les sols naturels qui ne cessent d'être urbanisés, et la dégradation de la biodiversité. évidemment, sur ces sujets, le notaire n'a pas d'expertise particulière. Il faut toutefois les évoquer, en filigrane et en sous-titre de chacun des trois chapitres qui suivent, car ce sont ces questions –…
– Plan. –Si, comme citoyen, le notaire se fait l'observateur des problèmes écologiques de son époque, il peut en constater plusieurs, outre le réchauffement climatique déjà mentionné. Dans cette partie, seront ainsi brièvement évoqués la fin de l'abondance sur la ressource énergétique, les sols naturels qui ne cessent d'être urbanisés, et la dégradation de la biodiversité. évidemment, sur ces sujets, le notaire n'a pas d'expertise particulière. Il faut toutefois les évoquer, en filigrane et en sous-titre de chacun des trois chapitres qui suivent, car ce sont ces questions – notamment – qui rendent impérieuse une amélioration de l'état du droit.
Sur le plan légistique, s'il s'agit d'apprécier la qualité des lois en la matière, il n'est pas possible de les évaluer seulement sur le plan formel de leur cohérence interne au sein d'un ordre juridique. Il faut aussi évoquer la question, matérielle, de savoir si celles-ci sont à la mesure des défis à venir. Sur le plan du discours, il est évident que l'apparence de la conscience écologique est partout : les notions de « développement durable », de « transition écologique », de « responsabilité sociétale des entreprises », de « vert », de « propre », etc., sont d'usage courant. Sur le plan de l'efficacité et de l'efficience, en revanche, il y a matière à être dubitatif. En tout cas, évoquer le droit de l'environnement sans parler d'environnement serait comme traiter de droit de la famille sans sociologie de la famille : il manquerait l'arrière-plan qui donne le sens à la règle.
Cela étant, il ne s'agit point d'exposer les questions écologiques au détriment des aspects juridiques. Car, même si l'on en reste à un regard exclusivement notarial sur la question, un certain nombre de choses font difficulté. Et, de son point d'observation, le notaire peut constater trois facteurs essentiels :
  • le droit est peu lisible, spécialement tout ce pan de l'ordre juridique qui est à l'articulation du droit de l'urbanisme et du droit de l'environnement (Chapitre I) ;
  • les solutions du droit sont peu prévisibles (Chapitre II) ;
  • en matière immobilière, la vertu environnementale n'est pas récompensée (Chapitre III).
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– Urbanisme et environnement sont-ils conciliables ? – Il est désormais évident que l'urbanisme doit prendre en compte l'environnement. La chose n'est pourtant pas aisée. De par sa définition, l'urbanisme est l'aménagement des agglomérations humaines. Par suite, le développement du droit de l'urbanisme est lié à la croissance urbaine, et notamment à l'essor du « tout-voiture » à partir des années 1960-1970.
– Introduction. – L'investisseur qui réalise un projet un peu significatif a besoin d'un minimum de visibilité. C'est une litote de dire qu'on ne lui facilite pas la tâche. Déjà, on l'a vu au chapitre précédent, le droit de l'urbanisme articulé au droit de l'environnement n'est pas ce que le législateur a produit de plus lisible.
– Une société ingouvernable. – Il est difficile d'imaginer une politique environnementale exigeante sans une forte demande de la population. Or, au sein de celle-ci, on constate les comportements les plus opposés.
– Plan. – La précédente partie a été le lieu d'un certain nombre de constats. Le rôle du notaire s'arrête à ces constats. Il ne lui appartient pas de donner son avis sur la politique environnementale. Mais il est tenu à un devoir de conseil envers ses clients. Et le contexte environnemental est, aujourd'hui et demain plus encore, un arrière-plan important de la relation contractuelle. Particulièrement pour les actes notariés, qui, même lorsqu'ils sont des actes juridiques instantanés, traduisent des anticipations sur un temps long : qu'il s'agisse d…
– Plan. – La précédente partie a été le lieu d'un certain nombre de constats. Le rôle du notaire s'arrête à ces constats. Il ne lui appartient pas de donner son avis sur la politique environnementale. Mais il est tenu à un devoir de conseil envers ses clients. Et le contexte environnemental est, aujourd'hui et demain plus encore, un arrière-plan important de la relation contractuelle. Particulièrement pour les actes notariés, qui, même lorsqu'ils sont des actes juridiques instantanés, traduisent des anticipations sur un temps long : qu'il s'agisse d'organiser sa succession, d'acquérir le toit où loger sa famille, ou de se protéger des aléas de l'existence.
En pratique, dans la situation environnementale actuelle, le devoir de conseil du notaire se trouve mobilisé sur trois sujets essentiels :
  • tout d'abord, un rôle d'information sur les symptômes environnementaux des immeubles (Chapitre I). Cesser l'étalement urbain sans nuire au développement implique la réhabilitation des territoires de la ville laissés en friches, spécialement les anciens sites industriels abandonnés, ainsi que leurs abords. Le risque est que l'aménagement s'avère plus complexe ou coûteux que prévu, par la découverte d'une pollution héritée du temps passé. L'information disponible, à ce propos, n'est pas toujours aisée à manipuler, et surtout, elle n'est pas sans point aveugle. Pour la sécurité des transactions, le notaire est investi, au-delà de son devoir de conseil, d'un véritable devoir d'investigation ;
  • ensuite, une prise en compte croissante du risque climatique (Chapitre II). Ainsi le niveau de la mer qui monte et fait évoluer le trait de côte, menaçant des zones urbanisées. Ainsi les variations climatiques qui renforcent le retrait-gonflement des argiles, fragilisant ou ruinant des immeubles déjà édifiés. Ainsi le risque de catastrophe naturelle qui augmente en fréquence et en intensité, avec le problème de la gestion du risque et de la réparation du sinistre quand il est advenu ;
  • enfin, un retour aux fondamentaux (Chapitre III), face à la raréfaction de ressources aussi essentielles que l'eau ou l'énergie, notamment. Pour pallier le manque, il peut être tentant d'imaginer constituer des réserves, éventuellement mises en commun afin d'en mutualiser le coût et les bénéfices. Et, pour ce faire, il peut être utile de réactiver les vieilles techniques de droit des biens, permettant de partager les utilités d'une chose. Tout comme il peut être utile de se saisir de la potentialité laissée par la relative liberté de création des droits réels.
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– Reconstruire la ville sur elle-même. – Le foncier, un bien « à consommer avec modération ». Cette formule, bien connue dans un autre contexte, pourrait devenir le slogan de la planification urbaine pour les prochaines décennies en France . L'impératif de zéro artificialisation nette (ZAN), instauré par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, impose aux collectivités de réduire le rythme de l'artificialisation .
« Avec la mer du Nord pour dernier terrain vague,
– Introduction. – L'époque moderne s'est construite sur l'essor de l'industrie assimilé au progrès, avec une forme d'illusion quant à la quantité potentielle de matières premières . Or, le changement climatique vient rappeler la finitude du monde .