Repenser la propriété des projets immobiliers pour ne pas obérer l'avenir
Repenser la propriété des projets immobiliers pour ne pas obérer l'avenir
Comment réaliserun projet immobilierou d'aménagementpour faire face aux enjeux environnementaux ?
– Le morcellement de la propriété, ennemi de l'environnement. – Le foncier bâti ou non est la matière première du développement urbain. Comme toute matière première, il obéit aux règles de rareté, de disponibilité et de prix.
Cet état de fait prend une dimension nouvelle, et pour tout dire de haute intensité politique dans les zones dites tendues, fruits, entre autres, de l'attractivité métropolitaine et de la pression démographique. À cet égard, comme nous l'avons exposé dans la partie I, tant l'objectif ZAN et la question de la sobriété foncière en découlant que l'évolution des usages et des besoins de plus en plus rapide rendent encore plus prégnant le sujet.
En dépit de l'urgence de la situation, force est de constater que la question du foncier urbain n'a pas fait...
– La maîtrise du foncier permet sa régénération dans le temps. – Le présent titre se veut prospectif en étudiant ce qui a déjà été fait par le passé en France et à l'étranger avec une conviction : si la maîtrise de la détention du foncier est de toute évidence une des solutions pour traiter de la problématique du coût du logement, c’est probablement aussi la seule solution pour contrôler la régénération du foncier dans le temps. À cet égard, l'échec de la densification des villes est topique ; la propriété est tellement morcelée dans la ville que, hormis l'expropriation, il est quasiment impossible de densifier. Force est de constater que le foncier est un commun environnemental dont il faut penser collectivement le devenir. L'objectif n'est pas de municipaliser le foncier, mais d'étudier comment il peut, dans le cadre des projets futurs, tenir compte au mieux de cette ressource essentielle pour les villes qu'est le foncier.
Les grandes techniques de maîtrise du foncier en France
– La question de la maîtrise du devenir du territoire n'est pas nouvelle en France. – Maîtriser l'aménagement est une préoccupation que l'on retrouve dans notre histoire dans certains modèles de développement des villes, comme les villes nouvelles ou le site de La Défense par exemple. Bien évidemment, la question environnementale était loin des préoccupations des pouvoirs publics de l'époque.
Les exemples internationaux
– Le démembrement de propriété est une technique largement utilisée à l'étranger. – Pour A. de Goriainoff, « à l'étranger, la location de terrains par les communes est plus largement utilisée. Certains pays, comme la Grande-Bretagne, l'Allemagne, les États-Unis ou les Pays-Bas pratiquent depuis longtemps et à grande échelle ce système ».
Pour aller plus loin
La rénovation des droits réels au service de l'environnement
La question environnementale n'est pas la raison qui a conduit à l'utilisation de ces techniques. Toutefois, force est de constater que les pouvoirs publics ont eu très souvent recours à cette technique pour maîtriser l'avenir.