La rénovation des droits réels au service de l'environnement

La question environnementale n'est pas la raison qui a conduit à l'utilisation de ces techniques. Toutefois, force est de constater que les pouvoirs publics ont eu très souvent recours à cette technique pour maîtriser l'avenir.

En France, au début des années 2010, il a été envisagé de réformer globalement les droits réels.

– L'avant-projet de réforme du droit de biens. – Ainsi en 2008, l'Association Henri Capitant a élaboré un avant-projet de réforme de droit des biens issu des réflexions du groupe de travail mené sous l'égide du professeur Périnet-Marquet.

Cette proposition de réforme codifie certaines jurisprudences. Elle fait notamment entrer dans le code la théorie des troubles anormaux du voisinage. Elle introduit également « la propriété superficiaire » dans un chapitre relatif à l'objet de la propriété immobilière, celle-ci correspondant à la propriété « du dessus » d'un fonds faisant l'objet d'une division, notamment en volumes. La propriété superficiaire est distinguée des droits réels sur le sol conférés par certains baux, tels que le bail emphytéotique ou le bail à construction, qui sont évoqués dans le titre relatif aux démembrements de propriété.

L'avant-projet comporte également des innovations, notamment la consécration de la catégorie du « droit réel de jouissance spéciale » (il est intéressant de noter qu'il prévoit que la durée de ce droit ne peut excéder trente ans).

– La consécration du bail réel immobilier, une belle idée non aboutie. – Quelques années plus tard, une commission coprésidée par les professeurs Pierre Delvolvé et Philippe Malinvaud a travaillé sur deux propositions de texte relatives au bail réel immobilier et au bail réel immobilier administratif (d'avril 2010 à fin 2011).

La commission a établi un premier projet de texte consacrant le bail réel immobilier, destiné à se substituer au bail à construction et au bail emphytéotique qui seraient devenus inadaptés à certains besoins de la pratique. Il s'agit d'un bail de longue durée (entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans) qui confère au preneur un droit réel sur un immeuble bâti (y compris un lot de copropriété) ou non bâti. En vertu de ce droit, le preneur peut réaliser des constructions ou améliorations nouvelles. Le droit réel immobilier conféré par le bail porte également sur le sol et les constructions existantes. Les constructions et améliorations nouvelles sont, en cours de bail, la propriété du preneur et deviennent celle du bailleur en fin de bail, les constructions existantes restant la propriété de ce dernier. Toutefois, le texte prévoit que les parties « peuvent convenir de leurs droits respectifs de propriété tant sur les constructions existantes que sur les constructions ou ouvrages à réaliser ».

Le statut de ce bail offre aux parties de la souplesse en octroyant une place importante à la liberté contractuelle. Par exemple, si le preneur peut en principe édifier, surélever, rénover toute construction et effectuer tous travaux sans l'accord du bailleur dans le respect des règles applicables à de telles opérations, les parties peuvent choisir de restreindre ce droit, ou obliger le preneur à édifier ou rénover des constructions.

La commission a également rédigé un second projet de texte, qui adapte les règles régissant le bail réel immobilier mises en place dans le premier projet aux spécificités liées au droit public, et a créé le bail réel immobilier administratif. Ce bail peut être conclu par toute personne publique sur tout bien qui lui appartient relevant du domaine public ou du domaine privé, sous réserve de la compatibilité du bail avec l'affectation de la dépendance domaniale sur laquelle il porte.

– Le développement des mécanismes de démembrement pour répondre aux enjeux de l'accès au logement. – Le 119^e Congrès des notaires de France a largement abordé ce sujet. Les années 2010 ont vu se développer à côté des droits réels classiques une pluralité de nouveaux mécanismes de démembrement : BRILO, BRS, propriété à vie, usufruit locatif social… visant à faciliter l'accès au logement en en diminuant le coût.

– Propositions. – Compte tenu des enjeux environnementaux actuels, de la rareté du foncier et de l'idée que ce dernier est un bien commun à préserver, il convient de réfléchir aux potentialités du démembrement de propriété pour le protéger. Il est donc nécessaire de remettre l'ouvrage sur le métier à l'aune de ces nouvelles questions.