Peut-on encore réaliser en sécurité ?

– Trente ans de réformes que les notaires ne se sont pas appropriées. – Dix ans après les lois de décentralisation, le Conseil d'État en 1992, dans son rapport intitulé « L'urbanisme, pour un droit plus efficace », relevait que le contentieux de l'urbanisme présente quelques traits « pathologiques ». La multiplicité des documents de planification, la complexité des procédures, la pluralité des acteurs et l'opiniâtreté des plaideurs ont favorisé, après la mise en œuvre des lois de décentralisation, ce que d'aucuns ont qualifié « d'explosion » du nombre des recours, notamment contre les autorisations d'urbanisme. En 1995, le professeur Jean-Paul Gilli estimait que la plupart des permis de construire relatifs à des opérations importantes étaient frappés de recours, aboutissant une fois sur deux à une annulation.

À la suite de ces constats, le législateur s'est engagé dans une série de réformes qui se sont étalées sur environ trente ans, aidé par un juge de plus en plus pragmatique.

Les progrès réalisés ne sauraient cependant dissimuler que le volume du contentieux de l'urbanisme demeure important et que les conséquences économiques et sociales des délais à l'issue desquels sont rendues les décisions juridictionnelles sont, bien souvent, graves et irréparables.

Quoi qu'il en soit, les réformes du contentieux des autorisations d'urbanisme ont eu plusieurs conséquences importantes : elles ont sécurisé les pétitionnaires en encadrant les délais de recours et d'instances ainsi que la recevabilité des recours, elles permettent de régulariser les autorisations en cours d'instance, et elles sont en mesure de sanctionner les recours frauduleux.

Toutefois, les notaires ne se sont pas saisis de ces évolutions considérables sauf d'un point de vue formel. Ils ont en effet intégré dans leurs clauses la notification des recours ou l'attestation du greffe. En revanche, les conditions suspensives de permis de construire définitifs n'ont guère changé depuis trente ans. Elles ne connaissent pas ou peu la cristallisation ou la régularisation des permis de construire. Quel dommage et quelle occasion manquée pour les notaires !

L'arrivée bienvenue de l'assurance n'a également pas eu le succès escompté. Les primes sont compliquées à obtenir et pas toujours adaptées. À cet égard, les notaires ne lui ont pas réservé le meilleur accueil.

Enfin, force est de constater qu'une nouvelle ère est en train de s'ouvrir, comme le montre le présent rapport. Le droit de l'environnement impacte fortement le contentieux des autorisations d'urbanisme et met à mal tant les dernières réformes que l'assurance.

Il va falloir de toute évidence remettre l'ouvrage sur le métier ! La tâche est complexe, car les enjeux sont parfois contradictoires et les solutions difficilement appréhendables.