– Impact des risques connus après l'obtention des permis de construire. – Submersions marines, érosions, inondations, mais aussi feux de forêt, incendies… certains territoires subissent des phénomènes naturels qui entraînent des risques pour la population, les espaces naturels et les activités économiques.
Ces territoires, de plus en plus menacés, ont fait l'objet de plans de prévention des risques naturels (PPRN) qui réglementent l'utilisation des sols et les constructions en fonction de ces risques et peuvent entraîner des conséquences sur la mise en œuvre des projets immobiliers.
Ainsi, en fonction des territoires concernés, il existe une superposition des réglementations qui peuvent porter à la fois sur la protection du littoral, consacrée par la loi de 1986, l'adaptation des littoraux au recul du trait de côte, la prévention des risques naturels, la prévention des risques d'incendie de forêt (PPRIF).
Les PPRN sont des servitudes d'utilité publique, annexés au PLU. Ils s'imposent donc au règlement du PLU. Ils définissent les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde qui doivent être prises dans des zones exposées aux risques, par les collectivités dans le cadre de leurs compétences, ainsi que celles qui peuvent incomber aux particuliers. Ils peuvent également définir les mesures relatives à l'aménagement, à l'utilisation ou à l'exploitation des constructions, des ouvrages existants à la date de l'approbation du plan qui doivent être prises par les propriétaires, exploitants ou utilisateurs (C. env., art. L. 562-1).
Dans le cas de la reconstruction de biens sinistrés (par une submersion marine ou feu de forêt, etc.), le règlement de certains PPRN peut prévoir l'interdiction de toute reconstruction de ces biens.
Il convient de rappeler que le droit à la reconstruction à l'identique des bâtiments démolis est consacré à l'article L. 111-15 du Code de l'urbanisme aux termes duquel : « Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».
L'article L. 111-15 instaure donc une dérogation puisqu'il autorise sous certaines conditions le porteur d'un projet de reconstruction après destruction ou démolition à bénéficier d'une non-application de la réglementation d'urbanisme lors de l'instruction de la demande d'autorisation d'urbanisme qu'il aura déposée.
Le PPRN applicable sur le territoire où se situe le bien peut exclure ou restreindre le droit à la reconstruction (il s'applique ainsi à tout bâtiment détruit, que cette destruction soit fortuite ou volontaire) à l'identique. Les auteurs de ce document peuvent légalement faire obstacle à ce droit à la reconstruction à l'identique ou le limiter, à condition que cela ressorte de dispositions expresses justifiées. Ils peuvent interdire la construction dans les zones soumises à un risque (submersion marine, érosion, feu de forêt, etc.).
Cela a été confirmé par le CRIDON de Lyon qui considère qu'au regard du règlement du plan de prévention des risques d'incendie de forêt (PPRIF), qui dispose que « la réparation ou la reconstruction de bâtiments implantés antérieurement à l'approbation du PPRIF, et régulièrement autorisés, et qui seraient endommagés ou détruits est admise », les bâtiments implantés postérieurement à l'approbation du PPRIF ne bénéficient pas de ce droit, quand bien même ils auraient été édifiés régulièrement, en conformité avec le permis de construire (en cours de validité).
Le CRIDON ajoute au surplus que si le PPRIF interdit les nouvelles constructions dans la zone, l'édification de villas régulièrement autorisées mais non encore réalisées constituerait un délit autonome, même si le permis de construire était toujours en cours de validité.
Pour appuyer son raisonnement il se fonde sur l'article L. 562-5 du Code de l'environnement qui dispose que : « I. – Le fait de construire ou d'aménager un terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou de ne pas respecter les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation prescrites par ce plan est puni des peines prévues à l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme (…) ».
Par conséquent, la mise en œuvre d'un permis de construire délivré avant l'approbation d'un PPRN, dans une zone devenue inconstructible par celui-ci, serait punie d'une peine prévue à l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme.
La mise en œuvre d'un permis de construire en cas d'apparition d'un nouveau risque, hypothèse qui ne fait que s'accroître avec le changement climatique, est d'une sensibilité extrême et pose la question de l'accompagnement du notaire et des informations qu'il doit transmettre à son client.