Favoriser l’accès au logement
Favoriser l’accès au logement
C’est une évidence, mais permettre l’accès à un logement locatif implique, tout d’abord, qu’un propriétaire mette celui-ci sur le marché. Ce propriétaire se trouve alors confronté à deux problématiques, l’une d’ordre juridique, l’autre d’ordre financier. Il lui faut, tout d’abord, connaître le cadre juridique dans lequel il devra s’inscrire, en d’autres termes les règles de droit applicables au contrat qu’il conclura avec son locataire. Il lui faut ensuite savoir comment financer au mieux son investissement. Ces deux problématiques sont d’ailleurs interdépendantes, car le retour sur investissement dépend des conditions de la location. Améliorer l’accès au logement locatif amène donc, logiquement, à examiner les rapports locatifs, dont on verra qu’ils pourraient être repensés (Titre I), et les modalités de financement des logements (Titre II).
Nous rappellerons dans un propos préliminaire le champ d’application des baux, car savoir si la convention relève de la loi de 1989 est essentiel lorsqu’il s’agit de déterminer les conditions financières de la location (Chapitre I) ou sa durée (Chapitre II).
L’accession à la propriété d’un logement, qui procède du parcours résidentiel le plus classique, n’est pas nécessairement un changement d’état instantané. Certes, un locataire peut devenir propriétaire au moyen d’un acte d’acquisition. La vente d’un logement achevé comme la vente en état futur d’achèvement (qui réserve pourtant des règles spécifiques au logement, constitutif d’un « secteur protégé ») n’entrent pas dans notre propos, pour avoir été abordées maintes fois lors de précédents congrès, et particulièrement lors du 118e Congrès des notaires de France. Trois voies, en revanche, nous ont semblé devoir être explorées. Nous étudierons les techniques permettant l’accession progressive de l’occupant à la propriété de son logement (Titre I), puis celles procédant dès l’origine à un partage du poids de l’accession à la propriété entre l’occupant et d’autres opérateurs, le plus souvent à vocation sociale (Titre II). Enfin, nous poserons la question de la solvabilisation de la demande par des aides et des financements (Titre III).
Fidèles à notre idée de « parcours » résidentiel, nous aborderons dans un premier temps la façon dont un logement loué peut être acquis par son locataire à la faveur de sa mise en vente par son propriétaire (Sous-titre I). Nous étudierons ensuite les contrats qui, dès l’origine, sont ordonnés en vue de l’accession du locataire à la propriété (Sous-titre II).