L'ingénierie notariale au service du contrat
L'ingénierie notariale au service du contrat
L'ingénierie notariale au service de la mutation de l'immeuble
– Liens entre vente d'immeuble et notariat. – S'il est un domaine où le notaire déploie pleinement son « ingénierie », c'est bien celui de la vente immobilière. Le « classicisme » de ce sujet a été relevé, justifiant qu'il ait d'ores et déjà été étudié à de nombreuses reprises dans le cadre des travaux des Congrès des notaires de France.
L'histoire même du contrat de vente d'immeuble et la pratique quotidienne de ce qui est considéré comme l'archétype des contrats spéciaux renvoient immanquablement au notaire. Contrat consensuel par principe, le contrat de vente d'immeuble est néanmoins directement rattaché au notariat dont l'intervention est à la fois nécessaire (par l'importance du conseil dispensé) et obligatoire (tout du moins pour en permettre la publication).
La vente d'immeuble en quelques chiffres
Le contrat de vente d'immeuble reste à ce jour l'acte le plus couramment reçu par les notaires en France. C'est ainsi qu'en 2020, 1,475 million de contrats de vente d'immeuble (anciens et neufs confondus) ont été signés. Ce nombre important est à mettre en perspective avec les quelque 4,650 millions d'actes reçus par les notaires français !
Le chiffre d'affaires du notariat français est ainsi composé à plus de 50 % de dossiers relevant de la catégorie « Immobilier, ventes construction, baux.
– Plan. – Envisager l'analyse du contrat de vente d'immeuble et du rôle joué par le notaire dans celui-ci nécessite ordre et sélection.
Nous aborderons bien évidemment l'intervention du notaire au stade de la rédaction même du contrat (Sous-titre II). Son ingénierie est à ce stade tout à la fois indispensable, visible et formalisée à travers les contrats qu'il est amené à recevoir.
Mais l'ingénierie notariale appliquée à la vente d'immeuble peut également renvoyer à la nécessité d'adapter un contrat de vente immobilière dont les modalités de formation n'ont pas varié depuis le Code civil de 1804. Présenté à juste titre comme le contrat « modèle » dont s'inspirent les autres contrats spéciaux, le contrat de vente immobilière applique l'une des règles générales du droit des obligations, celle du consensualisme. Cette application peut néanmoins être à l'origine d'importantes difficultés pour les parties. La pratique quotidienne des notaires est l'occasion de les constater, et de les voir alimenter un contentieux nourri. Il est donc apparu opportun d'envisager la possibilité et les impacts d'une adaptation de la règle du consensualisme en matière de vente immobilière. Qu'en serait-il en effet si celle-ci devenait, par principe, solennelle ? (Sous-titre I).
Un nouvel outil au service de l'ingénierie notariale : d'une vente consensuelle à une vente solennelle