Les obligations du vendeur

– Obligations du vendeur et bonne exécution du contrat. – Une fois le contrat de vente formé, le vendeur, à jour de ses obligations précontractuelles, ne devient pas pour autant une partie passive au contrat, devant simplement attendre la bonne exécution des obligations de l'acquéreur pour constater l'exécution définitive de la vente. Bien au contraire, il va devenir débiteur d'un certain nombre d'obligations, certaines d'origine légale, d'autres contractuelles, lesquelles seront susceptibles de faire naître un large contentieux judiciaire. Il semble dès lors particulièrement important d'identifier les sources potentielles de conflit afin de les prévenir et de renforcer l'efficacité du contrat de vente.

En effet, la mission du notaire ne saurait s'arrêter à la simple constatation de la formation du contrat, ainsi qu'à la bonne information de chacune des parties quant aux conséquences juridiques des engagements souscrits dans les actes rédigés sous sa plume. Le notaire, magistrat de l'amiable selon la Cour européenne des droits de l'homme, se doit donc d'assurer la plus totale efficacité des actes qu'il reçoit en s'assurant que l'exécution des obligations de chaque partie sera, une fois l'acte signé, sans réserve. Dans le cadre particulier du contrat de vente, et à l'instant même de sa régularisation, l'acquéreur se sera le plus souvent acquitté de l'ensemble de ses obligations : pour l'essentiel, le paiement du prix.

Certes il existe également le cas particulier du paiement à terme ou du prix de vente converti en rente viagère, mais ces contrats restent marginaux, sauf le cas des immeubles à construire.

Le véritable enjeu selon nous se situe plutôt du côté du vendeur, pour qui la vente fait naître un certain nombre d'obligations, et dont le contrôle du bon respect ne peut s'opérer qu'une fois le transfert de propriété réalisé. Il y a donc là un enjeu majeur en termes de prévention des conflits et de déjudiciarisation du contentieux. Cela oblige donc le notaire à anticiper la survenance de difficultés et par conséquent à concevoir son acte de vente tant pour le présent que pour le futur.

Àce titre le rôle du notaire devient primordial, car si celui-ci doit s'assurer au premier chef du consentement des parties à l'acte et de la conscience des engagements souscrits par chacune d'entre elles, il doit également assurer la pleine efficacité de l'acte pour l'avenir et prévenir par tous moyens la survenance de difficultés consécutives à des manquements, principalement par le vendeur à son obligation d'information, de transparence, et de bonne foi.

Pour ces raisons, nous avons donc fait le choix, dans les développements qui suivent, de ne traiter que de la problématique du vendeur et de ses obligations.