L'obligation de garantir

– Un double aspect. – Outre l'obligation de délivrance, l'autre obligation principale du vendeur selon l'article 1603 du Code civil est, comme cité précédemment, l'obligation de garantir. Laquelle se décline selon deux aspects : la garantie d'éviction, d'une part (§ I), et la garantie des défauts de la chose, d'autre part (§ II). Les questions relatives aux dispositions d'ordre public ou supplétives constituent également dans ce domaine un enjeu majeur dans le cadre de la construction d'un acte de vente. Il convient donc de précisément identifier, tant pour la garantie d'éviction que pour la garantie des vices, ce qui ressortit à l'ordre public ou à la liberté des conventions. En effet, selon la nature du bien (immeuble individuel, collectif ou multi-usages), les qualifications des parties (profane ou professionnel), le notaire doit pouvoir adapter et optimiser le contrat de vente afin de ne pas omettre de dispositions impératives, de conférer un équilibre contractuel aussi solide que possible, voire de rétablir par des stipulations particulières un rapport de force économique trop avantageux pour l'une des parties. Enfin, il conviendra de s'interroger quant à l'avenir de ces clauses de garantie, au regard des évolutions prévisibles du droit des contrats spéciaux (§ III).

Garantie d'éviction

– Étendue de la garantie d'éviction. – Si, en matière de garantie d'éviction, l'article 1625 du Code civil évoque la possession paisible de la chose vendue, cette garantie vise surtout à empêcher les atteintes à la propriété et à la détention que l'acquéreur peut être amené à subir. Il nous semble donc important d'analyser tout d'abord ce qui constitue la garantie d'éviction (A), avant de déterminer le champ d'application de cette garantie (B).

Le contenu de la garantie d'éviction

La garantie du fait personnel du vendeur

La garantie du fait personnel du vendeur est double : il s'interdit, d'une part, tout trouble de droit et, d'autre part, tout trouble de fait à l'encontre de l'acquéreur.

– Troubles de droit. – Sur ce point, cette garantie constitue pour le vendeur l'obligation de ne revendiquer aucun droit sur le bien vendu, autre que ceux qui auraient été valablement constitués aux termes des conventions des parties (par ex., un bail portant sur le bien objet de vente, ou bien encore une servitude grevant le fonds). Il s'agit de l'application de l'adage « qui doit garantir ne peut évincer ». De plus, cette obligation est considérée comme perpétuelle, de sorte que le vendeur ou ses ayants-droit ne sauraient jamais s'en dégager.

– Troubles de fait. – Outre toute revendication d'un droit, le vendeur s'interdit également de toute action non fondée sur un droit et qui entraîne pour l'acquéreur un trouble de jouissance par rapport à la destination et l'usage normal du bien acquis. Àtitre d'exemple, le vendeur d'un terrain, qui, sur le terrain jouxtant celui objet de la vente et restant lui appartenir, édifie une construction empêchant l'usage par les acquéreurs de la servitude de vue grevant la partie restée appartenir au vendeur.

La garantie du fait d'un tiers

– Troubles de droit. – Le vendeur ne doit garantie du fait d'un tiers au contrat que dès lors que ce dernier revendique un droit sur l'immeuble vendu. L'acquéreur ne saurait donc se retourner contre le vendeur en cas de trouble de fait exercé par un tiers au contrat. Plus complexe que celle du fait personnel du vendeur, la mise en œuvre de la garantie d'un tiers est soumise à trois conditions liées :

à l'existence d'une contestation de droit : le tiers doit invoquer un droit à l'encontre de l'acquéreur (par ex., une servitude grevant l'immeuble) ;
à la nature du droit revendiqué : le droit revendiqué par le tiers doit conduire à l'anéantissement total ou partiel du droit de l'acquéreur ;
à la bonne foi de l'acquéreur : à ce sujet, la jurisprudence de la Cour de cassation reconnaît à l'acquéreur une présomption d'ignorance, le vendeur devant révéler l'ensemble des charges existant sur le bien. Sur ce dernier point toutefois, cette présomption est renversée lorsqu'il est établi que l'acquéreur ne pouvait ignorer la charge grevant le bien.

– Régime de la garantie. – Les sanctions contre le vendeur vont dépendre de la nature de l'éviction :

en cas d'éviction totale, l'acquéreur peut demander au vendeur la restitution du prix, mais également des fruits qu'il serait obligé de verser au propriétaire qui l'évince, des frais engendrés par l'éviction, et enfin une allocation de dommages et intérêts ;
en cas d'éviction partielle, l'acquéreur peut choisir en fonction du préjudice subi : il peut faire résilier la vente si l'objet de l'éviction partielle était déterminant de son consentement ; ou, si l'éviction n'est pas suffisante pour justifier de l'extinction du contrat, il a droit au remboursement du prix de vente correspondant à la partie dont il est évincé.

Ordre public et liberté conventionnelle : extension et limitations de la garantie

– Régime impératif. – Le principe de l'ordre public est donné par l'article 1628 du Code civil : « Quoi qu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle ». Si la garantie du fait personnel ne peut faire l'objet que d'une extension (I), il peut néanmoins exister une limitation de la garantie du fait des tiers ou liée à la faute de l'acquéreur (II) ainsi que le permet l'article 1627 du Code civil : « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ».

L'extension de garantie

– L'extension de garantie prévue par la loi. – Le cas peut sembler assez théorique, car il nous paraît assez compliqué d'élargir le champ d'une garantie déjà totale en apparence. Ceci étant, cette extension a pu être illustrée par un auteur, en ce qui concerne la vente d'un terrain à bâtir, par l'indication par le vendeur que le terrain était viabilisable, alors qu'en réalité il ne l'était pas. Toutefois, cela nous semble plus relever de l'obligation de délivrance conforme plutôt que de la garantie d'éviction, le caractère non viabilisable du terrain en question ne pouvant avoir pour cause le fait personnel du vendeur.

Tout au plus, selon nous, pourrait-il être stipulé aux termes d'une clause spécifique que toute éviction, fût-elle partielle, pourrait entraîner une résolution du contrat, et non un remboursement de la partie du prix correspondant à l'éviction dont l'acquéreur serait victime.

– Conseils rédactionnels. – En tout état de cause, si une extension de garantie d'éviction devait être stipulée dans un acte de vente, la clause devrait être rédigée de manière extrêmement précise, précisant bien son caractère exprès et spécial.

Les limitations de garantie

– Garanties du fait des tiers. – Une limitation de garantie d'éviction est uniquement possible dans le seul domaine de la garantie d'éviction du fait d'un tiers. Il faut toutefois que cette exonération porte sur des points précis. Le cas de la servitude non apparente par exemple : en cas de révélation de servitude non apparente postérieurement à l'acquisition, le vendeur pourra ne pas être obligé d'indemniser l'acquéreur, si le rédacteur de l'acte a pris soin d'insérer une clause d'exonération sur ce point.

– Faute de l'acquéreur. – Tout d'abord la garantie n'est pas due par le vendeur dès lors que l'éviction de l'acquéreur est la faute de celui-ci.

C'est notamment le cas de l'acquéreur qui s'est fait donner quittance de son prix à charge d'en effectuer le dépôt entre les mains de créanciers inscrits ou de leur représentant, mais qui n'a pas satisfait à la sommation de payer pour une somme égale ou inférieure au prix de vente, et qui par conséquent en vient à être dépossédé de l'immeuble objet de la vente.

– L'information de l'acquéreur quant au risque d'éviction. – Selon les termes de l'article 1629 du Code civil, le vendeur est exonéré de sa garantie dès lors que le vice à l'origine de l'éviction était connu de l'acquéreur et que l'acte contient une clause spécifique écartant la garantie du vendeur sur ce point précis. Le rôle du notaire sera donc ici fondamental dans la rédaction de la clause de l'acte identifiant, d'une part, le risque d'éviction et exonérant, d'autre part, le vendeur de sa garantie.

Une exonération de cette garantie sera également possible lorsque l'acquéreur aura acquis à ses risques et périls : le contrat devient alors aléatoire et exclut de ce fait toute garantie à ce titre. Àtitre d'exemple, l'acquisition aux risques et périls de l'acquéreur peut être convenue dans le cadre de la vente d'un immeuble faisant l'objet d'une occupation illégale.

Garantie des vices cachés

– Un régime supplétif de la volonté des parties. – Définie par les articles 1641 et suivants du Code civil, la garantie des défauts de la chose vendue, constitue donc l'autre volet de l'obligation de garantie due par le vendeur. Préoccupation quotidienne de la pratique notariale, si la garantie des vices de la chose vendue peut être écartée par les parties sous certaines conditions, l'évolution législative et jurisprudentielle, ainsi que nous le verrons, a considérablement étendu le champ de l'ordre public en la matière.

Et la frontière peut parfois être ténue entre ce dont le vendeur peut s'exonérer et ce dont il ne peut pas.

Dans les développements qui vont suivre, l'idée ne sera pas tant de présenter une étude exhaustive de la garantie des défauts de la chose vendue que de présenter de manière claire et synthétique l'état des textes et de la jurisprudence afin de permettre au praticien, dans l'élaboration du contrat de vente, de distinguer les garanties impératives du vendeur de celles pouvant faire l'objet d'une adaptation conventionnelle.

Pour cela, nous ferons tout d'abord un rappel des principes gouvernant la garantie des défauts de la chose vendue (A), puis des aménagements possibles de cette garantie (B), et enfin nous tenterons de proposer une évolution cohérente de cette obligation, dans un souci d'équilibre contractuel (C).

Retour sur les principes fondamentaux de la garantie des vices cachés

– Régime légal. – Ce régime est défini par l'article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendentimpropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Les personnes concernées

– Parties au contrat. – Les personnes concernées par la mise en jeu de la garantie des vices cachés sont l'acquéreur, d'une part (créancier de l'obligation), et le vendeur, d'autre part (débiteur de l'obligation).

Le créancier de la garantie des vices cachés

– L'acquéreur et ses ayants-droit. – L'acquéreur de l'immeuble n'est pas le seul bénéficiaire de cette garantie. Celle-ci profite également à ses ayants-droit, car le sous-acquéreur de l'immeuble bénéficie contre son vendeur (et anciennement acquéreur) mais aussi contre le vendeur initial de cette garantie, dès lors qu'il a un intérêt direct et personnel à agir. Il peut alors agir contre son propre vendeur, le vendeur initial, voire solliciter leur condamnation in solidum .

– Cas particuliers. – Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir contre le vendeur des lots au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et notamment en ce qui concerne les parties communes.

En cas d'acquisition démembrée, il faut à notre sens retenir que c'est l'usufruitier qui pourra agir, car c'est l'usage de l'immeuble qui est affecté par l'existence du vice. Et après extinction de l'usufruit, le droit d'agir reviendra au nu-propriétaire d'origine devenu plein propriétaire après consolidation de ses droits sur le bien.

Le débiteur

– Le vendeur d'immeuble. – Le débiteur est bien évidemment le vendeur, mais il faut noter que les vendeurs antérieurs peuvent également être inquiétés au titre de cette garantie. En outre, concernant la vente de l'immeuble après achèvement, le vendeur devient débiteur d'une double garantie : celle des articles 1792 et suivants du Code civil, et cumulativement de la garantie des vices cachés. Il existe donc ici un cumul des garanties très protecteur de l'acquéreur mais, ainsi que nous le verrons, le vendeur pourra, à certaines conditions, s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil.

Les conditions de fond

– Quatre conditions cumulatives. – Pour qu'un acquéreur puisse revendiquer un manquement du vendeur à son obligation de garantir les défauts de la chose vendue, il doit justifier de l'existence de quatre conditions : l'existence d'un vice, que ce vice rende l'immeuble impropre à l'usage, qu'il soit caché, et qu'il soit antérieur à la vente.

– L'existence d'un vice. – Ce vice doit être inhérent à l'immeuble vendu, sachant que la vétusté ne peut constituer un vice et que l'acquéreur d'un immeuble ancien reste tenu d'une vigilance minimale, sans toutefois qu'un défaut de recherches précises puisse lui être reproché.

– Un vice rendant l'immeuble impropre à l'usage. – Il n'est pas nécessaire que l'usage de l'immeuble soit rendu impossible en raison de l'existence du vice, mais bien que ce vice affecte l'immeuble de manière à le rendre impropre à sa destination. Quelques exemples tirés de la jurisprudence :

terrain marécageux nécessitant des travaux de confortation ;
immeuble insalubre ;
vente d'un emplacement de stationnement inutilisable ;
terrain et maison inondables ;
défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse ;
terrain pollué dont la pollution était connue de l'acheteur mais d'une ampleur réelle plus importante que celle révélée par le vendeur.

– Un vice caché. – La notion de vice caché s'apprécie par opposition au vice apparent évoqué dans l'article 1642 du Code civil, lequel indique : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». La garantie sera donc due pour le vice qui n'est pas apparent au jour de la vente. Le caractère caché du vice doit s'apprécier au regard du respect par le vendeur de son obligation précontractuelle d'information, de la nature du bien vendu et de la connaissance de ce dernier que l'acquéreur pouvait avoir au jour de l'achat. De manière générale, on peut définir comme caché le vice dont l'acquéreur normalement diligent n'avait pas connaissance au jour de la vente et qu'il ne pouvait déceler.

– Un vice antérieur à la vente. – Le transfert de propriété emportant transfert des risques de la chose, le vice doit exister préalablement à la vente pour permettre à l'acquéreur d'intenter une action sur la base de la garantie des défauts de la chose vendue.

Délais et mise en œuvre

– Délai pour agir. – Alors que jusqu'en 2005, la loi parlait d'un « bref délai » pour agir, ce qui ne manquait pas de créer une certaine difficulté, l'ordonnance n^o 2005-136 du 17 février 2005 a modifié le texte du premier alinéa de l'article 1648 du Code civil, lequel est désormais rédigé de la manière suivante : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Mais si le point de départ du délai pour agir est incontestable, il faut également garder à l'esprit que ce délai de deux ans est « enfermé » dans le délai butoir de vingt ans prévu à l'article 2232 du Code civil. Restait à déterminer le jour de la naissance du droit : par un arrêt du 1^er octobre 2020, la Cour de cassation a fixé ce point de départ au jour de la signature de l'acte. Enfin, il faut également préciser que ce délai de deux ans est un délai de forclusion, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation : En l'espèce, les acquéreurs avaient sollicité du tribunal la nomination d'un expert, lequel avait rendu son rapport plus de deux ans après la saisine de la juridiction, et l'acquéreur introduisant l'action en garantie des vices cachés au moment de cette remise s'est vu déclaré forclos, plus de deux ans s'étant écoulés depuis la découverte du vice.

Délai pour agir en garantie des vices cachés contre le vendeur

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir excéder une période de vingt ans à compter de la signature de l'acte de vente.

– Mise en œuvre. – Une fois les conditions remplies et l'action ouverte dans les délais, l'acquéreur va devoir opter pour l'une des facultés ouvertes par l'article 1644 du Code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L'action rédhibitoire aura pour but l'anéantissement rétroactif du contrat. L'action estimatoire aura, quant à elle, pour but de faire prononcer par le juge la réfaction du contrat, et donc d'obtenir une réduction du prix, laquelle ne peut être que partielle. Par ailleurs, en cas de mauvaise foi avérée du vendeur, celui-ci devra réparer les préjudices de toutes natures liés à la présence du vice caché.

Les aménagements

– L'atténuation du caractère supplétif de la garantie des vices cachés. – Tout comme la garantie d'éviction, celle des défauts de la chose peut faire l'objet d'aménagements. Cependant, il existe également un ordre public, d'origine légale comme d'origine jurisprudentielle qui vient limiter la possibilité d'organiser au sein du contrat de tels aménagements.

Le rappel des principes

– Extension de garantie. – Le texte de l'article 1643 du Code civil n'interdit pas d'aggraver l'obligation de garantie des vices cachés du vendeur. Peu habituelle dans le cadre de la vente immobilière, il est vrai, on peut néanmoins imaginer cette extension en prévoyant par exemple un allègement des conditions de fond nécessaire à sa mise en œuvre, ou en prévoyant un délai pour agir plus long que celui de deux ans prévu à l'article 1648 du Code civil.

– Limitation de garantie. – Le même article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité contractuelle d'exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés. En matière immobilière, cela est bien évidemment possible, et la jurisprudence de la Cour de cassation le rappelle régulièrement, en validant des clauses d'exonération dès lors que le vendeur ne fait pas preuve de mauvaise foi.

– Limitations à la liberté contractuelle. – Ceci étant, la possibilité ouverte en matière de limitation du champ de la garantie des défauts cachés de l'immeuble vendu s'est heurtée à la nécessaire protection de l'acquéreur, et surtout l'acquéreur profane. Par conséquent, la jurisprudence, mais également le législateur se sont attachés à limiter cette possibilité, ce qui ne simplifie pas la tâche du rédacteur des conventions des parties, car certaines clauses exonératoires peuvent ne pas trouver leur efficacité en raison de la situation du vendeur.

L'encadrement de l'exonération conventionnelle de la garantie des vices cachés

– Précautions rédactionnelles. – La pratique quotidienne de la vente immobilière conduit souvent à prévoir dans les actes de vente une clause d'exonération générale de la garantie de l'article 1641 du Code civil. Or, cette liberté contractuelle est en réalité très encadrée et l'évolution de la jurisprudence sur ce point précis doit servir de guide pour le rédacteur. Il nous semblait donc important de synthétiser dans les développements qui vont suivre les principales situations susceptibles de soulever l'interrogation du rédacteur. Lequel, en cas de doute, devra donc s'informer de la façon la plus exhaustive possible auprès des parties à l'acte.

Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite

– Un principe jurisprudentiel constant. – Il faut remonter à 1954 pour trouver l'origine de l'interdiction pour le vendeur professionnel de s'exonérer de sa garantie des vices cachés. Aux termes d'un arrêt du 24 novembre 1954, la Cour de cassation n'a pas créé ex nihilo un régime particulier pour le vendeur professionnel, mais a assimilé par principe ce dernier au vendeur de mauvaise foi de l'article 1645 du Code civil. Cet arrêt fait donc naître une présomption à l'égard du vendeur professionnel : celle de connaître l'ensemble des vices dont la chose objet de la vente peut être affectée. Et par conséquent soumet ce dernier non seulement à garantir l'acquéreur contre tout défaut caché de la chose, mais également à indemniser ce dernier au-delà de la restitution du prix de vente.

Cette présomption, irréfragable, a été confirmée par la Cour de justice des Communautés européennes, cette juridiction considérant qu'elle ne transgressait aucun principe communautaire. Ce principe est en outre régulièrement confirmé par la Cour de cassation.

– Qualité de vendeur professionnel. – La définition du vendeur professionnel ne figurant pas dans la loi, c'est par un long processus jurisprudentiel que cette notion a été encadrée. Néanmoins, on peut aujourd'hui établir qu'elle recouvre quatre conceptions du vendeur professionnel : le vendeur habituel, le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux, le vendeur ne disposant pas de connaissance technique et réalisant des travaux, et le vendeur exploitant.

– Le vendeur habituel. – Est considéré comme vendeur professionnel celui qui réalise à titre habituel des opérations d'achat et de revente. Plus précisément le marchand de biens. Rentre également dans cette catégorie une Safer revendant un immeuble rural. Et peu importe que le vendeur professionnel agisse dans le cadre de son activité ou à titre personnel. Àtitre d'exemple, un gérant de société dont l'activité était purement immobilière, cédant sa résidence principale, ne peut revendiquer une exonération de garantie. Il faut également ici envisager le cas des sociétés foncières, investisseurs institutionnels, ou autres fonds d'investissement dont une partie de l'activité consiste à procéder à des acquisitions immobilières qui feront plus tard l'objet d'arbitrage, c'est-à-dire de revente, le plus souvent une fois l'investissement rentabilisé par l'exploitation locative qui en aura été faite. Faut-il reconnaître à ces structures la qualité de vendeur habituel ? La réalisation d'arbitrages réguliers devrait selon nous s'assimiler à la définition du vendeur habituel, quand bien même l'acquisition aurait été réalisée sans indication quant à une revente future du bien. Par conséquent, un tel vendeur ne pourrait revendiquer une exonération de garantie au titre des vices cachés, sauf si l'acquéreur devait lui-même être considéré comme un professionnel, ainsi que nous le verrons un plus loin.

Le cas de la société civile immobilière

Parmi les évolutions jurisprudentielles concernant la notion de vendeur professionnel dans le cadre de l'obligation de garantie de l'article 1641 du Code civil, il faut rappeler celle concernant les SCI. Par un arrêt du 27 octobre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu à une SCI la qualité de professionnel de l'immobilier au titre de la garantie des vices cachés dans des termes dénués d'ambiguïté : « La SCI qui, aux termes de ses statuts, avait pour objet « l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers… », avait acquis une vieille ferme qu'elle avait fait transformer en logements d'habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu'elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel et a légalement justifié sa décision ».

Une première décision rendue en 2004 avait déjà posé la question de la qualité de la SCI à ce titre, mais l'opération menée s'analysait alors comme une véritable opération de lotissement à caractère professionnel, de sorte que le fait que le vendeur soit une SCI n'apparaissait pas comme le critère déterminant pour lui reconnaître la qualité de vendeur professionnel.

En tout état de cause, le notaire devra, au moment de rédiger des statuts de SCI ou de constater une vente par une société de ce type (y compris de nature purement familiale), attirer l'attention de ses clients sur ce point précis des garanties que la SCI serait contrainte à fournir dans le cadre d'une vente immobilière, et dont ils seraient dispensés en leur simple qualité de personnes physiques n'agissant pas à titre habituel.

– Le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Dans cette hypothèse, même si la vente n'est pas une activité habituelle du vendeur, si en raison de sa profession et des travaux réalisés par lui ou sous ses ordres, ce dernier a une connaissance particulière des biens vendus, il ne pourra s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil. Pour illustrer ce cas, on peut citer l'exemple de l'artisan maçon qui ne justifie pas ne pas avoir réalisé lui-même les travaux, ou le vendeur, ingénieur des travaux publics de profession, qui a fourni les éléments de charpente utilisés et surveillé le chantier.

– Le vendeur ne disposant pas de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Il s'agit ici du cas bien connu de la pratique notariale, appelé « castor » en référence au système d'autoconstruction coopératif créé en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Concrètement, le vendeur qui a entrepris lui-même la construction d'un ouvrage ne peut, à la vente de ce dernier, invoquer une exonération de l'obligation de garantir les défauts de l'immeuble, étant assimilé par la jurisprudence de la Cour de cassation à un vendeur professionnel.

– Le vendeur exploitant. – Jurisprudence plus récente, mais incontestablement destinée à connaître un fort développement dans les années qui viennent, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt du 29 juin 2017, a assimilé au vendeur professionnel le vendeur également exploitant de l'immeuble objet de la vente. Le cas concernait une acquisition réalisée par une SCI d'un immeuble dans lequel avait été exploité un garage automobile pendant de longues années. L'acquéreur entendait transformer cet immeuble en immeuble à usage d'habitation. L'acte contenait une clause d'exonération des vices cachés, et les travaux réalisés une fois l'acquéreur devenu propriétaire ont mis en évidence la présence dans le sol d'hydrocarbures et de métaux lourds.

La Cour de cassation a refusé l'application de la clause exonératoire au motif qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage (par ailleurs précédemment exploité par son père), le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux.

Il convient toutefois selon nous de relativiser la portée de cet arrêt, notamment en ce qui concerne la vente d'un immeuble ayant fait l'objet d'une cessation d'activité polluante au titre du régime des installations classées pour la protection de l'environnement. Dans un tel cas, si le vendeur-exploitant a exécuté les travaux de remise en état prescrits par l'autorité administrative, si après récolement aucune réserve n'est émise, le vendeur pourra stipuler une exonération de garantie, la pollution connue ayant été traitée.

– L'exception de la vente entre professionnels. – Lorsque la vente concerne également un acquéreur de la même spécialité, une clause d'exonération des vices cachés retrouve son efficacité. Ceci étant, l'obligation de bonne foi continue de peser sur le vendeur.

Le vendeur non professionnel : une exonération limitée

– Dossier de diagnostic technique et garantie des vices cachés. – Si le vendeur non professionnel peut, au titre de l'article 1643 du Code civil, s'exonérer de cette garantie, cette possibilité n'est cependant pas sans condition ni restriction. En effet, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoit l'établissement du dossier de diagnostic technique préalable à la vente soumet l'exonération sur les points visés, à la production de ce diagnostic. Rappelons qu'en fonction de la nature du bien et de sa destination, certains éléments de ce dossier ne seront pas toujours obligatoires, et un soin particulier devra être porté aux dates de validité des différents examens composant le dossier de diagnostic technique, ainsi qu'à la justification des compétences professionnelles du diagnostiqueur et du respect de son obligation d'assurance. De la même manière, le notaire devra particulièrement veiller aux modifications susceptibles d'affecter le bien objet de la vente entre la promesse de vente et l'acte définitif. Il a été ainsi jugé qu'une vente, portant sur une parcelle non inscrite dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels au jour de la promesse (et ainsi que cela en était justifié aux termes de l'état des risques naturels et technologiques annexé), mais par la suite classée en zone à risque avant la réitération, doit contenir un nouvel état des risques mentionnant le nouveau classement en zone à risque, quand bien même l'état des risques annexé à la promesse était toujours en cours de validité.

La Cour de cassation a pu par la suite préciser cette jurisprudence, tout d'abord en indiquant que l'obligation d'information portait également sur la prescription d'un plan de prévention, dès lors que les informations disponibles sont suffisamment précises, puis en relevant que l'état des risques et pollution devant être produit à l'occasion d'une vente immobilière doit être établi depuis moins de six mois, et ce quand bien même les informations contenues dans ce document périmé sont toujours valables et n'ont pas connu de modification à la date de l'acte.

De la même manière, une clause de l'acte de vente prévoyant une exonération totale ne sera efficace que si les investigations menées par l'auteur du diagnostic sont exhaustives. Et ce quand bien même le diagnostic serait erroné. Dans un tel cas, la clause d'exonération de garantie conserve son efficacité ainsi que cela a été jugé par la Cour de cassation.

Enfin, il faut relever que depuis un arrêt rendu en chambre mixte par la Cour de cassation le 8 juillet 2015, en cas de diagnostic erroné établi par le diagnostiqueur, ce dernier devra indemniser intégralement l'acquéreur du préjudice subi (coût des travaux en l'espèce), et non au titre de la perte de chance soit de ne pas acquérir, soit d'acquérir à des conditions plus avantageuses.

Responsabilité du diagnostiqueur et protection de l'acquéreur

Le professionnel qui établit le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation engage bien entendu sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du vendeur. Mais qu'en est-il vis-à-vis de l'acquéreur ? Doit-on, dans un acte de vente, prévoir le transfert par le vendeur au profit de l'acquéreur de l'ensemble de ses droits et actions contre le diagnostiqueur en cas d'établissement d'un diagnostic erroné ?

On a pu voir que dans un tel cas, le vendeur, non professionnel, bénéficie tout de même de l'exonération de garantie, si tant est que celle-ci soit stipulée aux termes de l'acte de vente.

Pour autant, un tel transfert ne nous semble pas nécessaire, dans la mesure où la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur peut également être engagée par l'acquéreur sur la base d'un manquement par ce dernier à une obligation contractuelle, et ce au titre de sa qualité de « tiers intéressé », selon l'arrêt de l'assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 2006.

– Vendeur de bonne foi. – En tout état de cause, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés sera inopérante, même pour un vendeur particulier, dès lors que l'acquéreur aura rapporté la preuve de la mauvaise foi du vendeur : c'est-à-dire que celui-ci avait connaissance du défaut de la chose au jour de la vente, et l'a dissimulé à l'acquéreur.

Garantie des vices cachés, exonération et équilibre contractuel : quels enjeux pour le rédacteur du contrat de vente ?

– Tendances contractuelles. – La pratique notariale de la vente immobilière concerne, pour une part majoritaire, la vente entre particuliers. Dans ce cadre, c'est le principe de la vente en l'état qui s'est imposé au fil de l'histoire, et l'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur s'est généralisée. Pour autant, est-ce satisfaisant ? Nous venons de voir que depuis le fort mouvement d'accession à la propriété foncière qui a accompagné le développement économique des « Trente Glorieuses », la jurisprudence comme la loi ont continuellement élargi le champ de la garantie impérative pour le vendeur, et ce dans un souci de protection de l'acquéreur, considéré comme la partie faible du contrat. Certains pourraient voir ici l'application à la vente immobilière de l'adage d'Henri Lacordaire : « Entre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre le maître et le serviteur, c'est la liberté qui opprime et la loi qui affranchit ». En tout état de cause, cela doit pousser le notaire rédacteur du contrat de vente à se poser la question de l'équilibre contractuel sur ce point précis, sans perdre de vue que son devoir de conseil doit en outre bénéficier tant au vendeur qu'à l'acquéreur.

Garantir l'efficacité d'une clause d'exonération des vices cachés

– Les investigations nécessaires. – Prévoir une clause exonérant le vendeur de son obligation de garantie des défauts de l'immeuble est une chose. Garantir l'efficacité de cette clause en est une autre. Le meilleur moyen d'y parvenir, selon nous, est de recueillir l'ensemble des informations nécessaires :

tout d'abord, concernant le vendeur : est-il un professionnel ? Si non, peut-il y être assimilé en vertu des règles édictées par la jurisprudence ? Àce titre, le questionnaire préalable du vendeur tel que nous l'avons construit dans le cadre de nos travaux constitue un outil particulièrement utile que la pratique notariale se doit de généraliser. D'autant qu'une réponse positive n'emporte pas automatiquement impossibilité de revendiquer la clause exonératoire. Par exemple, un vendeur exerçant la profession d'architecte pourrait intuitivement être classé dans la catégorie de vendeur professionnel ne pouvant ignorer les défauts de l'immeuble vendu. Mais si les travaux n'ont pas été réalisés sous son autorité, le vendeur, par ailleurs architecte de profession, pourra s'exonérer de cette garantie. C'est à ce titre la position de la Cour de cassation. Les investigations devront donc être poussées relativement loin pour être certain de pouvoir utilement conseiller le vendeur sur l'opportunité d'une vente « en l'état », ou à l'inverse sur la nécessité de limiter le champ de la clause exonératoire en fonction des circonstances ;
également concernant le bien objet de la vente : selon que l'immeuble sera bâti ou non, ces investigations porteront sur des éléments différents, mais il faut à tout le moins à notre sens établir un historique du bien allant au-delà de l'origine de propriété trentenaire : quels usages le bien a-t-il connus au fil du temps, de quels travaux a-t-il fait l'objet, par qui ces travaux ont-ils été exécutés ? Il est certes difficile de prétendre à l'exhaustivité, mais il faut bien comprendre que ce qui est en jeu, c'est l'efficacité de l'acte de vente, ou à tout le moins celle d'une clause fondamentale, la garantie due par le vendeur à son acquéreur.

– La rédaction de la clause. – Si l'acte de vente doit contenir une clause exonératoire, il nous semble qu'elle ne peut être rédigée qu'une fois les investigations réalisées, et ses résultats analysés. Cela ne signifie pas qu'une clause générale ne puisse valablement être insérée dans l'acte, mais il faudra avoir vérifié que cela reste possible. En revanche si les informations collectées permettent de douter de la qualité de non-professionnel du vendeur, alors, il conviendra de rédiger selon nous une clause extrêmement précise indiquant ce que le vendeur est en mesure de garantir et ce qu'il ne peut pas.

La recherche d'un nouvel équilibre contractuel

– L'intervention décisive du notaire. – Àl'heure de la standardisation des actes juridiques, et à la veille de leur conception par des outils ayant massivement recours à l'intelligence artificielle, le rôle du notaire comme rédacteur des conventions des parties pourrait paraître aux yeux de certains apôtres des nouvelles technologies comme profondément désuet. Nous pensons qu'il n'en est rien. Concernant ce point précis de l'obligation de garantir, il nous semble fondamental de rappeler ce qui doit guider le notaire dans sa mission :

s'assurer de la compréhension par chaque partie de la portée de son engagement. Le vendeur doit donc être parfaitement informé de l'impérieuse obligation pour lui de communiquer à l'acquéreur tout ce dont il a connaissance sur le bien vendu. C'est son obligation de bonne foi. De la même manière, il doit comprendre que, le cas échéant, la qualité de vendeur professionnel peut lui être reconnue, et donc élargir considérablement l'étendue de sa responsabilité ;
construire et garantir l'efficacité du contrat sous la contrainte de la nécessaire stabilité des conventions : pour illustrer ce point, il nous paraît judicieux de traiter du problème de la prescription pour agir en garantie pour l'acquéreur. Comme nous l'avons vu, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice, tout en ne pouvant agir au-delà du délai butoir de vingt ans prenant naissance au jour de la signature de l'acte. Toutefois, depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, il est possible de convenir d'un allongement ou d'une réduction du délai de prescription. En fonction des circonstances, voilà un élément à partir duquel le notaire rédacteur peut élaborer une clause permettant de réduire à un an le délai de l'acquéreur pour agir en garantie contre son vendeur si ce dernier a fourni un certain nombre d'éléments, par exemple relatifs à des travaux réalisés par lui, confortant ses déclarations. Àl'inverse, en cas d'incertitudes ne pouvant être clarifiées par le vendeur, il sera peut-être opportun de rassurer un acquéreur inquiet en lui conférant un délai plus étendu pour agir.

Quel avenir pour les clauses de garanties de l'acte de vente d'immeuble ?

Les projets de réforme en cours

– Maintien des principes et aménagement du régime. – Dans son avant-projet de réforme des contrats spéciaux, l'Association Henri Capitant reprend la distinction entre garantie d'éviction et garantie des défauts de la chose vendue, et propose des innovations intéressantes :

concernant la garantie d'éviction : une éviction totale serait susceptible de provoquer la résolution de plein droit de la vente, et une éviction partielle ouvrirait au créancier de l'obligation le recours aux sanctions prévues par l'article 1217 du Code civil ;
concernant la garantie des vices cachés : sur ce point, les travaux de l'association présentent une innovation en ne faisant plus référence à la distinction vice apparent/vice caché. Le régime proposé est celui de la connaissance supposée du vice par l'acquéreur. Ce dernier devra donc prouver qu'il ne pouvait légitimement connaître l'existence du vice au moment de la vente ou de la réception (puisque cet avant-projet traite également de la réception comme nous avons pu le voir).

Propositions alternatives

– Définition d'un régime spécifique. – Comme nous venons de le voir, la possibilité pour un vendeur, simple particulier, de s'affranchir de la garantie des défauts de la chose vendue devient de plus en plus difficile à mettre en œuvre efficacement dans un contrat de vente. Le fait d'étendre la qualité de vendeur professionnel (elle-même extension de la caractérisation de la mauvaise foi) de façon continue nous semble poser la question de la stabilité juridique des actes de vente : l'intérêt de stipuler une exonération de garantie n'est réel que si son efficacité présente un caractère certain.

Il nous semblerait donc opportun de prévoir une modification de l'article 1643 du Code civil, voire la création d'un article 1643-1 qui établirait une définition précise de la notion de vendeur non professionnel, et qui serait d'interprétation restrictive plutôt qu'extensive.