Favoriser les partenariats

Malgré sa réalité, le recours à la VIC est fréquemment critiqué, par opposition à la maîtrise d’ouvrage directe. En effet, de nombreux OLS/I souhaitent préserver leurs compétences de maîtrise d’ouvrage afin que les logements produits répondent le plus possible à leurs besoins de gestionnaire de parc locatif. En effet, « le développement de la Vefa est (…) présenté comme un élément constitutif de la dégradation de la qualité des logements. En y ayant recours, le bailleur aurait tendance à perdre la main sur le sujet de la qualité alors qu’en tant que maître d’ouvrage il en est seul responsable ». Le rapport Girometti déjà cité sur la qualité des logements sociaux constate que la pratique des VIC « a pu avoir des effets utiles en terme quantitatifs sur le court terme notamment dans les zones d’aménagement. Mais elle soulève trois difficultés majeures faute d’encadrement : d’abord elle constitue une forme de détournement du droit de la commande publique contestable. Elle est, en effet, de moins en moins le fait d’un ‘’achat d’opportunité’’ pour être de plus en plus l’expression d’un ‘’achat de commande’’, alors même que le foncier support n’est pas encore complètement maîtrisé. Ensuite elle fait primer la logique économique et financière de l’investisseur privé, légitimement soucieux de son taux de marge et de profit à l’occasion de la transaction sur une logique d’intérêt général de long terme qui impose la prise en compte des charges d’exploitation sur plusieurs décennies. Enfin elle ne peut par elle-même répondre aux problématiques de cohésion des territoires notamment en secteur diffus ». Conserver une maîtrise d’ouvrage directe c’est également se donner les moyens de bien acheter en VIC ; pour ce faire, il faut disposer de compétence interne sur la production directe. Plus encore, la préservation de la maîtrise d’ouvrage des OLS/I est indispensable pour maintenir leur rôle contracyclique : les OLS/I doivent pouvoir continuer à produire du logement social et intermédiaire, même lorsque le secteur privé ralentit. Le maintien d’une maîtrise d’ouvrage directe apparaît à cet égard d’intérêt général.

Dans ce contexte, il ne s’agit donc pas de prôner une augmentation des partenariats dans lesquels les opérateurs privés assumeraient l’ensemble de la maîtrise d’ouvrage. Il s’agit tout simplement de tenir compte d’une réalité opérationnelle, rendant dans de nombreux cas nécessaires les partenariats entre OLS/I et promoteurs privés. Les juristes sont alors appelés à définir le meilleur montage, permettant de sécuriser dans ces hypothèses le rapprochement de ces acteurs, et favorisant un partenariat équilibré de nature à répondre aux objectifs d’intérêt général liés à la production de logements (prix des logements, qualité architecturale et environnementale). Cela peut se traduire tant dans un cadre contractuel (Sous-titre I) qu’institutionnel (Sous-titre II).