Les partenariats institutionnels

Aux partenariats contractuels qui se nouent dans le cadre des VIC et de la co-maîtrise d’ouvrage, il est possible d’ajouter une solution institutionnelle pour renforcer la confiance et les liens nécessaires entre les opérateurs privés et les bailleurs sociaux dans le cadre de la réalisation d’opérations de logements sous maîtrise d’ouvrage privée. Ces associations sont de nature à équilibrer les relations entre opérateurs privés et OLS/I sur les programmes de logements mixtes. Les acteurs travaillent ensemble, de manière équilibrée, pour la réalisation de l’opération en cause dans les meilleures conditions possibles tant architecturalement (avec une réflexion sur les communs, les usages, par exemple) que techniquement. Plus précisément, l’intérêt d’un tel partenariat tient à ce qu’il permet à la fois :

Mais ces partenariats ne sont pas libres. La régularité d’un tel partenariat institutionnel entre un opérateur privé et un opérateur public pour réaliser une opération immobilière doit notamment s’analyser au regard de l’objet social et de la capacité à intervenir. En effet, la participation d’un opérateur public à une société ad hoc ne pourra être régulière que si l’objet de ladite structure s’inscrit dans son propre objet. S’agissant des OLI, c’est la seule condition à vérifier. S’agissant des OLS, les contraintes sont plus importantes.

En effet, les bailleurs sociaux de droit public et les bailleurs sociaux de droit privé sont respectivement soumis à un principe de spécialité et de compétence limitée au sens où ces acteurs ne peuvent réaliser des activités que pour autant qu’un texte les y autorise expressément. Or, les textes relatifs à leur objet social limitent strictement les formes de sociétés dans lesquelles ils peuvent prendre des participations. Nous nous contenterons d’évoquer les formes de société permettant un partenariat en vue de la réalisation d’une opération immobilière mixte, sans évoquer l’ensemble des participations admises, comme les participations dans des sociétés d’habitat participatif ou encore dans des sociétés d’accession progressive à la propriété (SCI-APP) par exemple.

Ces partenariats institutionnels pour réaliser des opérations immobilières mixtes ont été ouverts par le législateur à titre provisoire par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi « Alur ») du 24 mars 2014, puis pérennisée par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi « Elan ») du 23 novembre 2018, s’agissant de la constitution de sociétés civiles de construction vente (« SCCV »). Parallèlement, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite « loi Molle », les organismes d’HLM peuvent également s’associer dans des sociétés d’aménagement (« SAM ») dont les contours restent cependant peu définis.

Faciliter l’association institutionnelle entre le public et le privé, entre les OLS/OLI et les opérateurs privés passe par la sécurisation et la consolidation des conditions de recours à la SCCV (Chapitre I) et par la sécurisation et l’ouverture du recours à la société partenariale d’aménagement (Chapitre II).