Le bailleur social ne doit pas obligatoirement être un associé fondateur et peut devenir associé après la constitution de la SCCV, notamment après dépôt du permis de construire. Il doit impérativement acquérir des logements sociaux construits par la SCCV, via une vente d’immeuble à construire.
Situation du bailleur social en tant qu’associé de la SCCV
Situation du bailleur social en tant qu’associé de la SCCV
Le texte indique par ailleurs que le bailleur social doit « acquérir des logements à due concurrence de ses apports », impliquant une règle de proportionnalité entre la part de capital détenue par l’organisme HLM et la part de logements sociaux à acquérir dans l’opération portée par la SCCV. Pour calculer la quote-part de participation au capital social, il convient donc de rapporter le nombre de logements acquis par l’opérateur social au nombre de logements vendus dans le programme. En pratique, c’est ce pourcentage qui déterminera le pourcentage de participation de l’organisme HLM dans la SCCV. Ce pourcentage peut être inférieur à 25 %, pour autant que la SCCV réalise une partie sociale complémentaire pour atteindre les 25 %, partie qui serait donc vendue à des personnes autres que l’organisme HLM associé. Le pourcentage peut naturellement être supérieur à 25 % dans la mesure où cette proportion de logements sociaux dans le programme est un minimum.
En dehors du capital de la société, son financement par le bailleur social, légalement autorisé à s’associer dans une SCCV, devra satisfaire aux appels de fonds prévus à l’article L. 211-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ces appels de fonds pourront lui être réclamés dans les proportions de sa quote-part de capital et uniquement pour permettre l’accomplissement de l’objet social de la SCCV dans le cadre de l’exécution des contrats de ventes d’immeubles à construire et de l’achèvement du programme. En revanche, le législateur n’a pas spécifié de règles particulières concernant les modalités de financement de la SCCV par le bailleur social. Ce sont donc les dispositions générales qui s’appliquent, à savoir qu’un organisme HLM ne peut consentir des avances en compte courant à des entités qui ne sont pas des bailleurs sociaux, membres du même groupe de logement social, ce qui est problématique dans la vie quotidienne de la société notamment lorsque la forme sociale n’induit pas d’appels de fonds (V. infra).
L’organisme HLM pourrait également vouloir assurer des prestations de services pour la société au travers une convention de gestion. On relèvera toutefois que l’objet social des organismes HLM ne lui permet de prester que pour un nombre limité de structures, dans certains domaines. Ces sociétés auxquelles il peut participer ne sont pas mentionnées par le texte. Cette absence est problématique dès lors que les équipes de l’organisme HLM ont une véritable plus-value afin de mener à bien les missions confiées à la société et que l’organisme HLM mérite, à ce titre, de recevoir une rémunération spécifique.
Le recours à la SCCV « loi Alur » dans les montages en BRS
L’objet social de la SCCV, à savoir construire et vendre, est tout à fait compatible avec les obligations de construction ou de réhabilitation en vue de la cession des droits réels attachés au logement à des ménages sous conditions de ressources et pour un prix plafonné issues du BRS. Le recours à la SCCV en tant qu’opérateur au sens de l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation est donc parfaitement valable du point de vue du droit civil.
Pour que la participation de l’organisme HLM à la structure soit régulière, il est cependant impératif qu’il acquière auprès de la SCCV loi Alur des logements mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, soit des logements sociaux, à due concurrence de ses apports. Ces logements doivent par ailleurs représenter a minima 25 % du programme de construction envisagé. L’organisme HLM doit les acquérir, pour tout ou partie.
À la lecture des textes relatifs à l’objet social des organismes concernés, on comprend d’ailleurs que c’est cette acquisition qui est l’objet de l’organisme HLM, et non pas la constitution d’une SCCV. Il a pour objet d’acquérir « dans le cadre de l’article L. 261-1, à due concurrence de leurs apports, des logements mentionnés à l’article L. 411-2 » auprès d’une SCCV dont il est membre.
Par conséquent, le recours à cette société ne peut pas être envisagé lorsque le programme de construction porté par la SCCV consiste uniquement en la réalisation de logements en BRS dès lors que l’organisme HLM ne peut acquérir ces logements, ou est mixte mais (i) sans logements mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, et/ou (ii) sans que l’organisme HLM ne se porte acquéreur auprès de la société de tout ou partie desdits logements mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le rôle de la SCCV ne peut donc se limiter à un rôle d’opérateur au sens de l’article L. 255-3 du même code ; elle doit réaliser une autre programmation, dont notamment des logements locatifs sociaux.
Si tel n’était pas le cas, c’est vers une autre forme de société que la « SCCV loi Alur » qu’il faudrait se tourner pour institutionnaliser le partenariat avec l’opérateur privé, sous peine de défaut de capacité de l’organisme HLM à intervenir dans une telle structure.
On pourrait alors envisager d’avoir recours aux sociétés dites « SCI d’accession sociale » qui, en opérant une vente de droits réels au profit d’accédants sous conditions de ressources et pour un prix plafonné, serait en conformité avec leur objet et celui des organismes HLM qui les constituent.