Les partenariats institutionnels a10232

Aux partenariats contractuels qui se nouent dans le cadre des VIC et de la co-maîtrise d’ouvrage, il est possible d’ajouter une solution institutionnelle pour renforcer la confiance et les liens nécessaires entre les opérateurs privés et les bailleurs sociaux dans le cadre de la réalisation d’opérations de logements sous maîtrise d’ouvrage privée. Ces associations sont de nature à équilibrer les relations entre opérateurs privés et OLS/I sur les programmes de logements mixtes. Les acteurs travaillent ensemble, de manière équilibrée, pour la réalisation de l’opération en cause dans les meilleures conditions possibles tant architecturalement (avec une réflexion sur les communs, les usages, par exemple) que techniquement. Plus précisément, l’intérêt d’un tel partenariat tient à ce qu’il permet à la fois :
  • pour l’OLS/I, un accès accru à certains fonciers susceptibles de générer des logements ainsi qu’une certaine transparence sur l’opération en tant qu’associé – accès qu’il ne peut avoir lorsqu’il est simple acheteur en Vefa ; également, la possibilité d’avoir une vision d’ensemble sur le programme immobilier et ses équipements communs, lesquels seront particulièrement important pour l’OLS/I qui restera en charge de la gestion et de l’entretien des logements qu’il acquiert, sur le long terme. Et enfin, la possibilité d’être associé à la marge de l’opération globale, notamment lorsqu’il s’agit de développer des projets sur des fonciers appartenant initialement à l’organisme HLM ; là où les clauses de complément de prix et d’intéressement sur la commercialisation, qui peuvent être insérées contractuellement dans les cessions de charges foncières, ne sont pas toujours satisfaisantes.
  • pour le promoteur, un partage du risque foncier avec un OLS/I (pollution, géotechnie, constructibilité, recours contre les autorisations) et une diminution de son risque de commercialisation du fait du partenariat sur l’acquisition des logements par son associé ;
  • pour le développement de l’offre de logements, cela peut concourir à une augmentation du volume et une accélération de la construction des logements par rapport aux possibilités que le marché de la construction offre habituellement. Mais, surtout, cela devrait permettre d’orienter la qualité de la construction à partir d’une demande concrète, appuyée sur le besoin réel en l’occurrence de l’OLS/I et donc de ses locataires, et non d’une « politique de l’offre » consciente de la facilité d’« écoulement » des logements produits. Il faut également noter que des « foncières » se développent, dans le domaine du logement intermédiaire notamment, entre des OLI et des investisseurs institutionnels. Ce partenariat sur la détention même des logements est intéressante car il peut avoir pour effet de garantir, sur le long terme, en dépit des cycles du logement et de la rentabilité des actifs, une gestion cohérente et pérenne des logements construits.
En somme, ces partenariats institutionnels présentent un intérêt par rapport à la maîtrise d’ouvrage directe de l’OLS/I ou au recours à la Vefa car ils permettent à ces organismes de :
  • participer pleinement à l’élaboration du projet mixte ;
  • monter des partenariats pour répondre aux appels à projets lancés par les collectivités et crédibiliser les offres remises dans ce cadre compte tenu de l’engagement des associés public/privé, du partage des compétences des partenaires, en ce compris des OLS/I comme futurs utilisateurs ;
  • partager les risques liés à certaines acquisitions foncières, et les résultats en cas de succès de l’opération ;
  • partager les fonds propres mobilisés (drainer des capitaux privés vers des opérations mixtes) ;
  • acheter les logements à prix coutant.