Constitution et forme de la société

Le texte nous indique que l’organisme HLM peut acquérir des logements auprès de cette structure dans laquelle il prend des participations, « à titre subsidiaire ». Comment faut-il entendre cette mention dès lors que le caractère subsidiaire signifie « qui doit être utilisé en second lieu » ? Doit-on faire la démonstration que l’organisme HLM n’a pas d’autres alternatives que de faire de la sorte ou cela signifie-t-il simplement que cela ne doit pas devenir son mode principal de production de logement ? L’absence de clarté et l’absence d’indications quant à la portée de cette mention nous induise à préconiser sa suppression, ou, à tout le moins sa reformulation.

Elle doit prendre la forme d’une société de construction vente, dite SCCV, régie par les dispositions spécifiques des articles L. 211-1 à L. 211-4 et R. 211-1 à R. 211-6 du Code de la construction et de l’habitation, outil classiquement utilisé par les promoteurs et investisseurs institutionnels, tant pour des raisons fiscales (bénéfices taxés au niveau des actionnaires) que de financement (les associés sont tenus indéfiniment sur leurs biens propres des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital).

La société civile doit être constituée pour une durée maximum de dix ans qui doit être indiquée dans les statuts. Cette durée est toutefois problématique en pratique. En effet, il ne peut être exclu que des contentieux soient en cours à l’issue de cette période de dix ans. Par ailleurs, la liquidation de la société ne devrait théoriquement pas être clôturée avant l’expiration du délai de responsabilité décennale en matière de construction (C. civ., art. 1792 et s.), c’est-à-dire dans les dix ans qui suivent la réception des travaux. Cette problématique fut soulevée par Madame la députée Thourot dans le cadre des discussions parlementaires de la loi Elan, problématique qui aurait dû être traitée en séance publique mais ne l’a finalement pas été.

Au-delà des statuts, il sera toujours recommandé à l’associé minoritaire de conclure un pacte d’associés, notamment pour garantir une certaine stabilité de l’actionnariat. Ce pacte serait également le lieu pour traiter du sort de la société à l’échéance des dix ans (notamment pour la gestion des responsabilités et assurances), en particulier si les textes devaient évoluer à ce propos pendant cette période.