Les villes densifiées

– L'inégale rareté de l'espace selon les types de villes. – L'optimisation de l'utilisation des ressources du foncier n'est pas un objectif propre aux villes compactes. Mais, contrairement aux villes les plus denses où la rareté des terrains crée l'urgence de les choyer, les villes étendues voient subsister des ressources foncières n'incitant pas à l'action immédiate. Même s'il est impératif qu'elles s'attellent elles aussi à la tâche d'éviter le gaspillage d'espace, ces cités diffuses mettront assurément plus de temps à s'imposer la contrainte de pister le moindre endroit constructible. L'exemple doit ainsi venir des villes compactes, qui elles n'ont pas le choix.

– « La chasse au gaspi foncier ». – À la fin des années  1970, après le premier des chocs pétroliers ayant engendré une hausse conséquente du prix des carburants, le ministère de l'Industrie et l'Agence pour les économies d'énergie avaient lancé une campagne de sensibilisation sur le thème de « la chasse au gaspi ». L'objectif était d'inciter les automobilistes à conduire le plus économiquement possible. L'idée est aujourd'hui la même en matière d'utilisation du foncier : économiser les terres non occupées des zones déjà urbanisées par une utilisation des terrains ou espaces immédiatement disponibles ; effectuer une véritable « chasse au gaspi foncier ». Menée à son extrême, elle pousse à envisager de construire « hors sol » ^{1496863022688}.

– La fin du COS et de la superficie minimale pour bâtir. – Cette nécessaire densification des zones urbaines est la cause de la fin du coefficient d'occupation des sols (COS) et de la superficie minimale des terrains constructibles ^{1505917666410}. En effet, pour les pouvoirs publics, prôner une augmentation des surfaces bâties partout en France tout en offrant la possibilité aux collectivités locales de décider directement d'une densification à la carte relevait d'une intenable schizophrénie. Bien sûr, d'autres éléments rentrent en considération ^{1505916956540}, permettant de facto de limiter la densité de certaines zones. Mais le premier pas est d'importance. Il permet de combler les « dents creuses », les cœurs d'îlots, les fonds de jardins, toutes ces parcelles sous-utilisées constituant des gisements immobiliers.

– Encore une question d'équilibre. – La nécessité collective de l'optimisation des villes par l'utilisation des ressources du foncier ne doit cependant pas être confondue avec l'asservissement aux constructions de tout espace non bâti. Une telle dérive contreviendrait aux exigences d'un « développement urbain maîtrisé » prévu par le Code de l'urbanisme, ainsi qu'aux aspirations des citadins. Il revient aux collectivités locales de trouver le bon équilibre entre constructions nouvelles et espaces aérés. La possibilité de trouver des ressources foncières dans les bâtiments existants est une solution.

En effet, si la recherche de constructibilité trouve à s'appliquer principalement avec le foncier non bâti (Sous-titre I), les fonciers bâtis constituent également une source de constructions non négligeable (Sous-titre II).