La sécurisation du recours à la vente d’immeuble à construire
La sécurisation du recours à la vente d’immeuble à construire
Les partenariats contractuelsLa vente d’immeuble à construire (VIC), et plus spécifiquement la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), est un levier efficace pour répondre au besoin de logements, notamment sociaux et intermédiaires. D’abord marginal, puis mode de production exceptionnel et relevant d’une forme de réponse à la crise immobilière de 2008, le recours à la Vefa est aujourd’hui pérenne et massif, notamment en zone tendue. Rappelons qu’en 2019, 54 % des logements sociaux ont été construits en Vefa, contre 3 % seulement en 2007.
L’objectif de mixité sociale, auquel est souvent associé une obligation de création de logements sociaux ou intermédiaires issue des documents d’urbanisme, ainsi que le difficile accès au foncier pour les OLS/I, favorisent en effet la réalisation de logements locatifs sociaux ou intermédiaires au travers de l’acquisition d’immeuble à construire auprès de promoteurs privés.
On l’a dit, l’utilisation de la Vefa par les OLS/I est un sujet polémique. Complément nécessaire eu égard aux enjeux de production du logement, et réponse partielle à la crise du logement, elle est présentée comme ne devant pas conduire à une perte de l’identité professionnelle OLS/I ni à une dégradation de la qualité de production. Pour l’Union sociale pour l’habitat, elle doit donc rester plus marginale dans la production de logements neufs, de façon à protéger le rôle contracyclique des organismes HLM. La tendance inflationniste de la Vefa sur le coût des logements est par ailleurs souvent dénoncée, même si la réalité est plus contrastée. Mais la Vefa est aussi présentée comme une nécessité dans les opérations immobilières multi-usage qui doivent se développer dans le contexte de dynamisation de certaines parties du territoire, de certains cœurs de villes abandonnés, et compte tenu de l’objectif ZAN. D’ailleurs, après sans doute un certain choc des cultures, il semble que tant les organismes HLM que les promoteurs immobiliers ont appris à se côtoyer et à entretenir des relations constructives, chacun prenant en considération les exigences de l’autre. En tout état de cause, quel que soit le sentiment que l’on éprouve à son égard, la Vefa de logements sociaux ou intermédiaire est une réalité et il est important que sa traduction juridique soit la plus sécurisée et efficace possible.
Ces acquisitions sont susceptibles de relever du champ de la commande publique, qui pose le principe de publicité et de mise en concurrence préalable à l’octroi d’un marché public ou d’une concession lorsque l’organisme HLM exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage. Cependant, dans les faits, ces organismes ne seront pas nécessairement contraints par ces obligations pour plusieurs raisons :
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L’acquisition dans le cadre de la Vefa publique
La définition des marchés publics de travaux, posée à l’article 5 de l’ordonnance du 23 juillet 2015, et depuis lors codifiée à l’article L. 1111-2 du Code de la commande publique, a supprimé la condition de maîtrise d’ouvrage publique de la définition de ces contrats de la commande publique.
L’acquisition dans le cadre de la Vefa privée dite « d’opportunité »
L’intérêt du recours à la Vefa pour répondre à des objectifs forts de production de logement sociaux et intermédiaires fut et est régulièrement mis en avant, à tel point que le législateur est intervenu pour sécuriser la pratique des organismes HLM.