La clarification des engagements des parties : l'ingénierie notariale pour sécuriser les parties à l'acte
La clarification des engagements des parties : l'ingénierie notariale pour sécuriser les parties à l'acte
Ingénierie notariale et rédaction du contrat
– Anticipation et sécurité juridique. – Originaire d'Allemagne et développé par la Cour européenne des droits de l'homme (CEDH) et la Cour de justice des Communautés européennes (CJCE), le principe de sécurité juridique est appliqué en droit français sans avoir été expressément reconnu par celui-ci. La trilogie qui y est classiquement rattachée, faite du cumul de la clarté, de la stabilité et de la prévisibilité du droit, renvoie à une application de la sécurité juridique aux seuls droits objectifs. La sécurité juridique est ainsi, le plus souvent, étudiée, commentée ou critiquée en ce qu'elle porte uniquement sur des droits…
– Anticipation et sécurité juridique. – Originaire d'Allemagne et développé par la Cour européenne des droits de l'homme (CEDH) et la Cour de justice des Communautés européennes (CJCE), le principe de sécurité juridique est appliqué en droit français sans avoir été expressément reconnu par celui-ci. La trilogie qui y est classiquement rattachée, faite du cumul de la clarté, de la stabilité et de la prévisibilité du droit, renvoie à une application de la sécurité juridique aux seuls droits objectifs. La sécurité juridique est ainsi, le plus souvent, étudiée, commentée ou critiquée en ce qu'elle porte uniquement sur des droits objectifs. Cette conception de la sécurité juridique sert même d'indicateur permettant de comparer et de classer les économies nationales. Néanmoins, le besoin « juridique élémentaire », presque « animal », de sécurité juridique ne se limite pas aux droits objectifs. Les citoyens ont également à cœur de sécuriser, autant que possible, leurs droits subjectifs, tout spécialement ceux issus du contrat. La recherche de sécurité juridique, en ce qu'elle s'applique aux droits subjectifs, et notamment aux droits issus d'un contrat portant sur la vente d'un immeuble, répond aux mêmes objectifs de clarté, de stabilité et de prévisibilité recherchés au titre des droits objectifs. Parmi ces objectifs, et lors de la préparation du contrat, celui de prévisibilité est peut-être le plus ambitieux et se confronte, à l'occasion, à la stabilité. Tout spécialement, l'avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou synallagmatique) contient des obligations en germe ou susceptibles d'être anéanties en raison de la survenance d'événements sur lesquels les parties se seront accordées. Puisque « contracter c'est prévoir », il est alors demandé aux parties d'anticiper sur ce qui est susceptible de se produire à l'avenir, que l'événement soit souhaité ou, au contraire, redouté. L'anticipation sera, dès lors, perçue comme un moyen supplémentaire voire même incontournable d'atteindre la sécurité juridique attendue des parties. Ànouveau, il appartiendra au notaire de déployer son ingénierie afin de conseiller et d'accompagner les parties au moment d'envisager l'avenir de leurs relations contractuelles.
– Le notaire au service de la sécurité juridique
. – Puisque l'anticipation apparaît comme une des règles à suivre afin d'apporter la sécurité juridique attendue des parties dans leurs relations contractuelles, le rôle du notaire au service de la sécurité juridique se pose à nouveau. Le lien entre authenticité et sécurité juridique a déjà été rappelé au stade de la formation même du contrat de vente. Àtravers l'authenticité, et plus généralement par l'intervention même du notaire, ce lien est une évidence pouvant aller jusqu'à une affirmation « incantatoire ». C'est que le notaire, en dehors de l'authenticité conférée aux actes qu'il reçoit, est tenu d'une obligation de conseil qui se double d'un devoir d'efficacité lui imposant d'inciter les parties à se projeter vers l'avenir. Le contrat de vente et son avant-contrat n'échappent pas à la règle applicable aux autres sphères d'intervention du notaire : il convient d'anticiper et de prévoir dans le contrat ce qu'il adviendra des obligations respectives des parties au regard de la survenance de certains événements.
– Reporter, anéantir ou tempérer les obligations. – Prévoir l'avenir n'est pas chose aisée, et relève a priori d'une tout autre science que celle enseignée aux juristes. Néanmoins, c'est à ce travail de prédiction ou, plus modestement, de prévision que s'emploient quotidiennement les notaires, notamment en matière immobilière lorsqu'il s'agit de rédiger les avant-contrats de vente d'immeubles. Le passage par la signature d'un avant-contrat se justifie, dans la quasi-totalité des cas, par l'impossibilité juridique et/ou financière dans laquelle se trouvent les parties ou l'une d'elles de passer directement à la signature de…
– Reporter, anéantir ou tempérer les obligations. – Prévoir l'avenir n'est pas chose aisée, et relève a priori d'une tout autre science que celle enseignée aux juristes. Néanmoins, c'est à ce travail de prédiction ou, plus modestement, de prévision que s'emploient quotidiennement les notaires, notamment en matière immobilière lorsqu'il s'agit de rédiger les avant-contrats de vente d'immeubles. Le passage par la signature d'un avant-contrat se justifie, dans la quasi-totalité des cas, par l'impossibilité juridique et/ou financière dans laquelle se trouvent les parties ou l'une d'elles de passer directement à la signature de la vente « définitive ». C'est ainsi que l'engagement des parties, ou de l'une d'elles seulement, pourra être reporté à la survenance d'événements qu'il conviendra de décrire aussi précisément que possible. Pour les mêmes raisons, mais avec un effet inverse, l'engagement peut être souscrit immédiatement mais est susceptible d'être anéanti par la survenance d'événements également précisés. Il apparaît dès lors que la rédaction d'obligations affectées de conditions est le premier outil à la disposition du notaire pour anticiper l'avenir et sécuriser les parties au contrat (Section I). Mais la prévisibilité du futur est loin d'être évidente, tant les aléas de toute nature menacent l'équilibre contractuel et l'exécution même des obligations des parties. Lorsque l'imprévisible menace de frapper à la porte de la convention portant sur la vente d'un bien immobilier, il sera néanmoins demandé au notaire de le prévoir, non pas dans sa survenance même, mais dans ses conséquences, afin d'anticiper leurs effets potentiels sur les obligations des parties (Section II).
Conditionner l'obligation : l'engagement reporté ou anéanti à la réalisation d'une condition
– Plan. – Une présentation détaillée de la condition suspensive a été fournie par l'équipe du 99e Congrès des notaires de France. La réforme opérée par l'ordonnance du 10 février 2016 est venue consacrer certaines pratiques ou décisions rendues entre-temps pour dégager un régime actualisé de cette « technique privilégiée d'appréhension et de maîtrise du futur incertain ». Un régime général des obligations conditionnelles, qu'elles soient suspensives ou résolutoires, se dégage.
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
– Soumission du contrat aux aléas. – La société contemporaine est attachée à la sécurité et à la prévisibilité, qui en est une composante. Ce besoin, voire même cette exigence, s'expriment bien évidemment dans la sphère juridique et au-delà. C'est ainsi qu'en dehors « de celui qui gouverne Las Vegas ou l'hippodrome de Vincennes », en ce qu'il constitue pour certains contrats un élément nécessaire à leur formation, l'aléa est tantôt combattu, tantôt apprivoisé par le contrat, véritable « instrument de maîtrise de l'aléa ».
Pour aller plus loin