L'Europe

– La ville d'Amsterdam est propriétaire d'environ 80 % du territoire municipal. – Depuis la fin du XIX ^e siècle et alors même qu'elle ne s'était pas dotée d'un instrument de planification, la ville d'Amsterdam a décidé d'imposer le recours à l'emphytéose. Selon F. Haumont, « à cette époque, Amsterdam était en pleine expansion tant démographique qu'urbanistique. Les prix des terrains avaient considérablement augmenté et tout portait à croire que ces terrains bénéficieraient d'une plus-value non négligeable. Les autorités municipales ont donc estimé que la Ville ne devait pas abandonner ses droits, en particulier sur les terrains qu'elle avait viabilisés et que la plus-value que connaîtraient ces terrains devait profiter à la collectivité plutôt que de contribuer à l'enrichissement de tel ou tel propriétaire »⁴⁸³.

C'est un « véritable outil de politique foncière et de politique d'aménagement du territoire et d'urbanisme »⁴⁸⁴ pour éviter les friches, définir les usages pour chaque parcelle, instaurer équilibre entre les différentes fonctions.

L'auteur indique alors que la ville d'Amsterdam est propriétaire d'environ 80 % du territoire municipal.

Un service dédié gère les contrats d'emphytéose en cours, le « Bureau Erfpacht », excepté dans la zone portuaire qui est confiée à un emphytéote doté de la personnalité juridique (Havenbedrijf), lequel concède des sous-emphytéoses aux entreprises actives dans la zone portuaire.

D'un point de vue financier, la ville récupère les plus-values grâce aux canons emphytéotiques péréquatés régulièrement et, au terme du bail, récupère la construction édifiée.

Plusieurs villes ont suivi cet exemple : Rotterdam depuis 1901, La Haye depuis 1903, Utrecht depuis 1952.

F. Haumont note toutefois l'existence de contestations de ce mécanisme, incitant les emphytéotes à quitter les villes concernées au profit de communes voisines dans lesquelles l'acquisition en pleine propriété était possible, ce qui a amené les municipalités à proposer à certains titulaires de droits d'emphytéose l'acquisition en pleine propriété.

– Le foncier est détenu par les villes en Suède. – Les municipalités acquièrent des terrains qu'elles concèdent ensuite sous forme de baux emphytéotiques d'une durée d'au moins soixante ans, facilitant ainsi une politique relative au coût des logements⁴⁸⁵.

Par exemple, Stockholm loue plus de 50 000 hectares sur son territoire ou celui des communes voisines⁴⁸⁶.

– Un mécanisme similaire en Suisse pour certaines villes. – Il semble exister en Suisse un mécanisme similaire. F. Haumont expose en effet que certaines collectivités « recourent de manière préférentielle à la cession des terrains dont elles sont propriétaires sous forme d'un droit de superficie assorti, compte tenu des conditions financières avantageuses auxquelles il est consenti, de charges d'intérêt public, la construction de logement social ou encore des investissements industriels »⁴⁸⁷.

– Une utilisation plus rare en Belgique. – Selon F. Haumont, « en Belgique, le recours au contrat de mise à disposition du sol comme instrument de politique d'urbanisme existe mais son usage reste exceptionnel »⁴⁸⁸.

Parmi les cas exceptionnels, il y a les parcs d'accueil des entreprises.

Il y a eu aussi deux opérations spécifiques qui peuvent être citées :

– Le – leasehold britannique. – Au Royaume-Uni, il existe une dissociation du foncier et du bâti qui remonte à l'époque féodale. Le leasehold est un bail emphytéotique. La propriété de l'immeuble est distinguée de la propriété du terrain sur lequel l'immeuble est construit. Il y a donc deux titres de propriété : le freehold et le leasehold :

Le freeholder possède le terrain et les bâtiments qui y sont situés de manière perpétuelle.

Le leaseholder accède à la propriété des murs et non du terrain, pour une durée déterminée allant désormais⁴⁹⁰ de vingt et un à quatre-vingt-dix-neuf, voire cent vingt-cinq ans. Il paie un loyer pour l'occupation du sol en contrepartie de ce droit de jouissance ainsi qu'un service annuel couvrant les frais d'entretien et de gestion des parties communes de l'immeuble. Le leaseholder peut revendre son droit, l'hypothéquer ou le louer sans restriction.

Depuis 1993, les leaseholders d'un immeuble ont la possibilité de racheter collectivement le foncier auprès du freeholder. À défaut d'accord, ils peuvent toutefois obtenir la prolongation de leur lease pour une période de quatre-vingt-dix ans.

Ce droit de rachat a été complété en 2002 à la suite du Commonhold and Leasehold Reform Act : en cas de rachat du freehold, le sol, les murs et les parties communes peuvent devenir la propriété d'une société de copropriétaires (Commonhold Association). Grâce à ce mécanisme, chaque leaseholder peut acquérir une part du freehold et détenir un droit de vote sur les décisions relatives à l'immeuble.