Les démembrements de propriété (le bail emphytéotique et le bail à construction)
Les démembrements de propriété (le bail emphytéotique et le bail à construction)
Les grandes techniques de maîtrise du foncier en France
– Le développement du démembrement de propriété en France : un modèle pas si inconnu que cela. – En France, des auteurs indiquent notamment que la location de terrain est beaucoup pratiquée pour la réalisation de logements sociaux (par ex. Grenoble, Strasbourg). Cette technique se développe également avec le bail réel solidaire (BRS), comme l'a exposé le 119e Congrès des notaires de France. Toutefois, si la technique du BRS traite avec réussite de la question de l'accès à la propriété et du coût du logement, elle fait fi de la question de la régénération foncière et ne fait qu'accentuer le morcellement de la propriété.
Selon Nicolas Gillio, directeur d'études au sein du CEREMA, « avec le zéro artificialisation nette, le bail à construction va se diffuser plus rapidement » ; pour lui, il y a un glissement du modèle aménageur (avec vente) vers un modèle patrimonial, « la collectivité gardant la gestion du foncier pour valoriser son territoire ». Selon les chiffres du CEREMA, 20 % des EPCI pratiquent régulièrement le bail à construction sur leur foncier économique en 2022, contre 12 % en 2017.
Enfin, l'histoire des Hospices civils de Lyon est un exemple intéressant de recours à cette technique.
Les baux des Hospices civils de Lyon : baux dits « de longue durée »
– Un modèle de détention du foncier. – « Les Hospices civils de Lyon », établissement public à caractère administratif regroupant les hôpitaux de la ville, est un grand propriétaire foncier disposant, en sus de son domaine public affecté à l'activité médicale, d'un important domaine privé (64 hectares de terrains urbains, deux cents immeubles, une centaine d'appartements). N'ayant que très rarement acheté des terres, son foncier résulte de nombreux dons et legs en particulier au cours du XVII
e siècle.
La maîtrise du foncier économique
– Contrôler dans le temps, éviter la disparition de la fonction économique, maîtriser son territoire. – Depuis quelques années, de nombreuses collectivités utilisent la technique du démembrement de propriété pour maîtriser le foncier à vocation économique.