– Contrôler dans le temps, éviter la disparition de la fonction économique, maîtriser son territoire. – Depuis quelques années, de nombreuses collectivités utilisent la technique du démembrement de propriété pour maîtriser le foncier à vocation économique.
La maîtrise du foncier économique
La maîtrise du foncier économique
– Le Grand Annecy. – Par délibération du 15 novembre 2018, le Grand Annecy décide « que tout le foncier économique, soit 44 zones d'activités industrielles et artisanales est actuellement commercialisé par l'intermédiaire du bail à construction », à quelques exceptions près, par exemple lorsque la mise en place d'un bail à construction n'est pas possible car le terrain permet l'extension d'une usine.
Les motifs de ce changement de stratégie sont au nombre de deux :
- la raréfaction des terrains à vocation économique, l'allongement des délais de mise sur le marché en raison de la complexité des projets et des procédures réglementaires ;
- éviter les mutations vers d'autres fonctions que celles prévues à l'origine au sein des bâtiments construits dans les zones d'activité du Grand Annecy. La délibération du 15 novembre 2019 souligne que le bail à construction permet d'inclure des clauses qui garantissent la destination des bâtiments édifiés tout en conférant au preneur des droits réels.
L'exemple d'opération d'aménagement du Parc Altaïs lancée en 1991 permet d'illustrer l'impact du changement de stratégie. Initialement, l'aménageur (TERACTEM) acquérait les terrains et les revendait aux entreprises une fois viabilisés pour leur implantation, avec l'autorisation du Grand Annecy. À la suite de ce changement de stratégie, il a ainsi été décidé en 2019 de racheter au concessionnaire les terrains qu'il avait acquis dans ce cadre de sorte à pouvoir les concéder via des baux à construction.
Selon Ségolène Guichard, première vice-présidente chargée de la relocalisation de l'économie, des relations extérieures et des industries de l'agglomération, « le bail [à construction] permet de maîtriser les mutations et gérer la densité pour une occupation maximale de terrain. Il n'est pas possible de faire une réserve foncière ».
Les baux ont une durée de cinquante ans. Le loyer est versé soit de façon capitalisée, avec une échéance unique, soit de manière lissée (par exemple, 50 % du montant versé au cours des deux premières années puis l'autre moitié répartie sur tout ou partie des quarante-huit années restantes, avec actualisation du loyer annuel sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction).
– Le Grand Chambéry et Grand Lac. – Le foncier de la ZAC 2 de Savoie Technolac, environ 40 hectares, a été commercialisé sous forme de bail à construction sur quatre-vingt-dix-neuf ans.
Le choix de ce véhicule juridique répond à deux motivations :
- permettre à la collectivité de garder, tout au long de la vie du bâtiment, un contrôle sur l'activité ;
- éviter de se retrouver avec des friches à l'issue du bail.
Le recours au bail à construction permet de donner à la collectivité plus de contrôle dans la réalisation des engagements. Selon Régis Dormoy, directeur général de Chambéry-Grand Lac Économie, syndicat mixte de développement économique commun aux deux agglomérations, c'est un « outil de reprise en main du développement économique ». Cette structure, qui gère vingt-quatre zones d'activité économique dont celle de Savoie Technolac, indique qu'à partir de 2023 l'ensemble de la commercialisation se fera sous ce mode.
Les montages n'impliquent pas systématiquement une remise des constructions en fin de bail. Il peut y avoir des baux à construction inversés, conditionnant le transfert de propriété à l'issue du contrat au respect des engagements.
Dans cette agglomération, l'établissement public foncier de Haute-Savoie peut conclure des baux de longue durée directement avec l'opérateur économique tout en continuant sa mission de portage, pour une durée variable.