L'exécution efficace de la promesse unilatérale de vente authentique

S'il ne respecte pas ses engagements, le promettant pourra être contraint de vendre. L'article 1124 du Code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a simplifié l'exécution de la promesse unilatérale de vente en disposant que : « La révocation de la promesse [par le promettant] pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Les notaires ont depuis longtemps prévu des clauses d'exécution forcée dans les promesses sous seing privé qu'ils rédigent. La Cour de cassation a validé ces clauses à maintes reprises, mais celles-ci ne dispensent pas les acquéreurs de demander l'exécution forcée de la vente en justice. Le bénéficiaire de la promesse pourra intenter une action judiciaire afin d'obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1217 du Code civil pour poursuivre l'exécution forcée de la vente. Si un autre contrat a été conclu en violation de la promesse unilatérale, le bénéficiaire de la promesse sera fondé à en demander la nullité. Néanmoins, si au moins l'une des parties ne réside pas en France, le processus est long et compliqué à mettre en œuvre car il faut signer un procès-verbal de carence puis déposer une requête judiciaire. Les démarches de notifications et convocations doivent être effectuées à l'étranger, ce qui peut être long et onéreux. Mais, depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, il ne semble plus nécessaire de passer par la voie judiciaire.

L'acte de levée d'option peut être défini comme l'acte unilatéral par lequel le bénéficiaire d'une promesse déclare qu'il acquiert le bien objet de la promesse de vente aux conditions prévues par celle-ci. Le bénéficiaire affirme son intention d'acquérir le bien immobilier selon les conditions proposées par le promettant vendeur. On l'a dit, cet acte forme le contrat de vente puisqu'il cristallise la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur. Lors de la levée d'option, le bien immobilier objet de la promesse de vente est muté au profit du bénéficiaire. Si elle est constatée par acte authentique, elle pourra être publiée au fichier immobilier, conformément à l'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ^{1524632960107}.

La décision du bénéficiaire de la promesse de se porter acquéreur aux conditions mentionnées dans la promesse de vente est insérée dans un contrat authentique de vente. Dans cet acte, la délivrance du bien immobilier est constatée et le paiement du prix au vendeur est quittancé par celui-ci. La promesse unilatérale de vente (qui est aisément authentique, forme particulièrement conseillée dans la présente hypothèse) et l'acte authentique constatant la levée d'option qui la complète peuvent sans difficulté être publiés au service de la publicité foncière ^{1545948585755}, quand bien même le vendeur défaillant resterait éloigné, à l'étranger, rendant les voies d'exécution judiciaire plus longues et plus coûteuses.