Les caractéristiques principales des promesses unilatérale et synallagmatique sous l'angle international

L'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ne comprend pas d'article définissant la promesse synallagmatique de vente. Celle-ci demeure évoquée simplement par l'article 1589 du Code civil selon lequel : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». En d'autres termes, si les deux parties s'accordent réciproquement sur l'objet du contrat préparatoire de la vente et sur le prix qui devra être payé par l'acquéreur, la vente est formée dès la signature de cet avant-contrat.

La jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière ^{1523491988331} : la promesse synallagmatique vaut vente et les parties sont engagées dès la signature de l'acte, sauf si elles ont souhaité soumettre leur engagement définitif à la réalisation d'un événement ultérieur, tel que la réitération de la promesse par acte authentique. Or généralement les parties prévoient justement que la vente ne sera formée que si certaines conditions suspensives sont réalisées : l'obtention du financement ou d'une autorisation administrative, la renonciation à un droit de préemption. La réitération de la vente elle-même peut aussi constituer une condition de la réalisation de la vente, ainsi qu'il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 12 avril 2018 ^{1545934178152}. On comprend bien que de telles conditions sont nécessaires : à défaut, quel sens y aurait-il à signer un avant-contrat qui « vaudrait vente » plutôt qu'une vente, tout simplement ? Mais la contrepartie de ce mécanisme est qu'il suppose une réitération, c'est-à-dire la signature effective, par les deux parties, d'un acte définitif.

Si toutes les conditions ne sont pas satisfaites à la date prévue pour la réitération, les parties peuvent décider de prolonger la promesse d'un commun accord jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives. À défaut, la promesse synallagmatique devient caduque de plein droit et les parties sont libres de tout engagement si un terme « extinctif » est prévu dans la promesse. Si le terme de réalisation prévu dans l'avant-contrat constitue la date à partir de laquelle la partie victime de la défaillance de son cocontractant peut le mettre en demeure de réaliser la vente, une mise en demeure devra être adressée par le notaire. Par mesure de précaution, celui-ci devra rechercher l'équivalent de l'huissier de justice français pour que la démarche soit officiellement effectuée dans le pays de résidence de la partie à convoquer.

Si l'une des parties refuse de signer l'acte de vente en dépit de la réalisation de toutes les conditions suspensives, l'article 1217 du Code civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que la partie qui le souhaite peut poursuivre la résolution du contrat ou solliciter l'exécution en nature et demander le versement de dommages et intérêts. Cela nécessite une procédure judiciaire. Si le vendeur ou l'acquéreur réside à l'étranger, il sera convoqué à un rendez-vous fixé chez le notaire par un huissier ou son équivalent dans son pays d'origine. Un procès-verbal de carence sera établi par le notaire puis envoyé chez l'avocat de la partie plaignante pour que débute une procédure en justice.

Si la partie défaillante est responsable de la non-réitération de la vente, elle peut être poursuivie pour le paiement de la clause pénale fixée dans la promesse, conformément à l'article 1231-5 du Code civil.

L'intervention du juge ne peut être évitée que si les parties parviennent à trouver un accord sur les modalités de résolution du contrat ou si une clause résolutoire s'applique de plein droit. Dans un contexte international, une telle situation peut s'avérer complexe à gérer et très coûteuse si l'une des parties veut faire exécuter la promesse de vente.

En particulier, si le vendeur refuse de réitérer son engagement de vendre, l'acquéreur devra obtenir une décision judiciaire favorable. À la différence de la promesse unilatérale de vente, la vente ne pourra pas être considérée comme formée si elle n'est pas réitérée par acte authentique. Seul un juge pourra constater la réalisation de la vente.

Dans l'hypothèse où l'acquéreur non résident ne se présente pas chez le notaire pour signer l'acte de vente alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur devra le faire convoquer par voie d'huissier dans son pays d'origine, avec les implications de délai et de coût que cela implique. Bien souvent, le vendeur souhaite y renoncer, mais il est alors difficile d'établir que la vente est caduque de plein droit et délicat de s'engager à vendre à un autre acquéreur sans que le premier confirme sa renonciation ou son impossibilité d'acquérir.

L'établissement de l'une ou l'autre des parties à l'étranger rend l'exécution de la promesse synallagmatique de vente très délicate en cas de défaut de l'une ou l'autre des parties. Le choix d'une forme de promesse unilatérale peut s'avérer plus efficace dans un contexte international.