Quelle autorisation d'urbanisme pour quel projet ?

– Définir l'autorisation d'urbanisme en fonction du projet. – Quelle autorisation d'urbanisme faut-il obtenir ? C'est la première question que se pose tout porteur de projet après avoir défini les contours ce dernier.

Le Code de l'urbanisme définit les différentes autorisations auxquelles il convient de recourir (déclaration préalable, permis d'aménager, permis de construire, permis de démolir). Avant leur examen, il n'est cependant pas inutile de rappeler qu'aux termes de son article L. 421-8, les constructions, aménagements, installations et travaux de toute nature doivent être conformes aux règles fixées par l'article L. 421-6, c'est-à-dire « aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ».

Dans le cadre d'une vente, le notaire, lorsqu'il a connaissance du projet des acquéreurs de réaliser des travaux, doit informer ces derniers du principe rappelé par l'article précité. Concrètement ce n'est pas parce qu'un projet est dispensé d'une quelconque autorisation au titre du Code de l'urbanisme qu'il ne doit pas respecter le règlement national d'urbanisme, la carte communale ou le règlement du document de planification urbaine.

– Permis de construire. – Le permis de construire constitue en droit interne la plus connue de ces autorisations.

Son objectif premier n'a pas varié depuis sa création : mesure de police administrative par excellence, il permet à l'autorité chargée de sa délivrance de s'assurer que le projet immobilier présenté respecte la réglementation d'urbanisme (c'est-à-dire les règles d'urbanisme qui lui sont opposables).

– Un outil sujet à de multiples ajustements législatifs. – Né dans sa forme moderne d'une loi du 15 juin 1943 et d'une ordonnance du 27 octobre 1945, le permis de construire n'a pas subi de révolution majeure, mais une évolution lente au gré de réformes régulières, marquée toutefois par un tournant significatif en 2005.

Le législateur, incité parfois par le Conseil d'État, n'a eu de cesse d'adapter le permis de construire aux usages et aux préoccupations du moment. La dernière réforme d'ampleur, « sage évolution plus qu'une révolution » selon des auteurs, a été opérée par l'ordonnance n^o 2005-1527 du 8 décembre 2005.

Comme le souligne le rapport au Président de la République sur cette ordonnance, la réforme visait à clarifier le droit de l'urbanisme, en réduisant le nombre...

– Plan. – Plutôt que d'inventorier les différents types d'autorisations d'urbanisme existant, il a paru plus efficace de s'attacher à la nature des projets pour déterminer les autorisations requises.

Sont donc abordés successivement les démolitions (Section I), les constructions nouvelles (Section II), les constructions existantes (Section III), les travaux, installations et aménagements (Section IV) et les opérations mixtes (Section V).