Travaux, installations et aménagements
Travaux, installations et aménagements
Quelle autorisation d'urbanisme pour quel projet ?Les articles R. 421-18 à R. 421-25 du Code de l'urbanisme traitent de ce que nous pourrions qualifier de catégorie « balai » qui recouvre l'ensemble des occupations du sol ne relevant pas des catégories ci-dessus et qui ne concerne pas les constructions existantes. Pour les travaux installations et aménagement, le principe fixé par le Code de l'urbanisme est ainsi celui de la dispense de toute formalité (C. urb., art. R. 421-18, al. 1). Plus d'une vingtaine de situations font exceptions au principe ci-dessus et imposent le recours à la procédure du permis d'aménager ou de la déclaration préalable. Cet éclectisme nous contraint à circonscrire le périmètre de leur étude aux seules opérations de division pour lesquelles le principe de l'exonération joue rarement.
– Le contrôle administratif des divisions –
: de la défiance à l'impuissance. – Initialement envisagé comme relevant de la police administrative, le premier contrôle administratif préalable à toute opération de division a été institué par les lois Cornudet pour encadrer la spéculation et surtout les acquéreurs de terrains parfois impropres à leur destination : « les mal-lotis ». Après-guerre, les Trente Glorieuses accompagnent l'âge d'or de l'habitat pavillonnaire. L'acte de diviser est alors régi par le livre III du Code de l'urbanisme. Le décret no 77-860 du 26 juillet 1977 en fixe le…
– Le contrôle administratif des divisions –
: de la défiance à l'impuissance. – Initialement envisagé comme relevant de la police administrative, le premier contrôle administratif préalable à toute opération de division a été institué par les lois Cornudet pour encadrer la spéculation et surtout les acquéreurs de terrains parfois impropres à leur destination : « les mal-lotis ». Après-guerre, les Trente Glorieuses accompagnent l'âge d'or de l'habitat pavillonnaire. L'acte de diviser est alors régi par le livre III du Code de l'urbanisme. Le décret no 77-860 du 26 juillet 1977 en fixe le cadre pendant trente ans. La réglementation des lotissements imposait alors un contrôle quantitatif des divisions opérées sur une période donnée (C. urb., art. L. 111-5) et tout projet non constitutif d'un lotissement devait néanmoins être porté à la connaissance de l'administration (C. urb., art. R. 315-54). Ainsi l'administration assurait un contrôle matériel du nombre de divisions. La notion de division « en vue de bâtir » recevait une acception très large et la computation des lots « à bâtir » en vue de la division ne coïncidait pas avec celle très objective que nous utilisons aujourd'hui.
La réforme initiée par l'ordonnance no 2005-1527 du 8 décembre 2005, bien que révolutionnant la pratique du contrôle des divisions, laissait alors un sentiment d'inachevé. Les travaux du 103e Congrès des notaires de France permirent de révéler les lacunes de la réforme qui seront traitées par l'ordonnance no 2011-1916 du 22 décembre 2011 et le décret no 2012-274 du 28 février 2012. Le décret no 2014-253 du 27 février 2014, relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme et la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR » et son décret d'application no 2015-482 du 27 avril 2015 parachèvent la réforme de l'acte de diviser.
Si l'opération de lotissement est systématiquement soumise à autorisation préalable (§ II), certaines opérations de division sans intention de bâtir (§ I) supposent un contrôle. S'agissant des régimes alternatifs au lotissement que nous qualifierons d'opérations mixtes car portant à la fois sur la division et la construction (division primaire et permis de construire valant division) ils feront l'objet de développements spécifiques à la Section V (V. infra, nos
et s.)
Le contrôle limité des divisions sans intention de bâtir
– Prérogative du droit de propriété. – La division de son terrain est libre et un document d'urbanisme ne peut l'interdire. Aujourd'hui seules certaines divisions sans intention de bâtir restent soumises au contrôle de l'administration en application de l'article L. 115-3 du Code de l'urbanisme (anciennement codifié à l'article L. 111-5-2) et des dispositions de l'article R. 421-23 du même code auquel il renvoie.
Les opérations de division de terrain constitutives de lotissement
– Feu le lotissement, vive le lotissement ! – Depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance no 2005-1527 du 8 décembre 2005, deux procédures distinctes réglementent l'opération de lotissement alors que sous l'empire de l'ancienne réglementation, l'autorisation de lotir était la procédure requise dont certaines divisions étaient exclues par détermination de la loi ou du règlement. Aujourd'hui le lotissement est un fait juridique résultant d'un acte matériel (la division) assorti d'un élément intentionnel (construire).