Le contrôle limité des divisions sans intention de bâtir

– Plan. – L'intention de bâtir est le discriminant qui permet de qualifier l'opération de lotissement. Si le contrôle des divisions sans intention de bâtir est aujourd'hui limité à la portion congrue, il nous paraît trop restreint dans sa composante environnementale, traduisant ainsi la délicate question de la perméabilité entre les législations.

– Prérogative du droit de propriété. – La division de son terrain est libre et un document d'urbanisme ne peut l'interdire. Aujourd'hui seules certaines divisions sans intention de bâtir restent soumises au contrôle de l'administration en application de l'article L. 115-3 du Code de l'urbanisme (anciennement codifié à l'article L. 111-5-2) et des dispositions de l'article R. 421-23 du même code auquel il renvoie. La loi n^o 2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets », dite « loi Climat et Résilience », n'apporte pas réellement de nouvel outil pour contrôler les opérations de division. En revanche, la substitution d'une obligation de résultat à l'obligation de moyen de gestion économe du sol affirmée dans les différentes lois d'urbanisme participe de la prise en compte du législateur de la nécessité d'avoir une vision macroscopique de l'utilisation raisonnée du sol. Nous renvoyons à ce sujet aux développements de la troisième commission.

– Vers un contrôle de certaines divisions au titre de la satisfaction des enjeux environnementaux ? – Excepté les contrôles au titre de la modification de la destination agricole des terres, des compensations en matière de zones humides ou du contrôle des cessions des espaces boisés, le droit de l'environnement ne semble pas tenir une quelconque comptabilité de la consommation des terres ni même, à l'occasion d'un projet d'aménagement ou de construction, de la modification des affectations des espaces de pleine terre. S'il est certain que la gestion des enjeux liés à la lutte contre l'artificialisation des terres passe par la question de la limitation de l'extension de l'urbanisation et de la consommation d'espaces naturels ou agricoles, la question de la pérennisation et de la restitution d'espaces imperméabilisés en tissus urbains est cruciale pour relever en parallèle les défis posés par la gestion économe de l'eau et la lutte contre le réchauffement climatique. Un contrôle de la division des terrains non destinés à recevoir des constructions dans le cadre d'une opération d'aménagement permettrait de conserver leur destination à des surfaces réservées à l'échelle d'un « îlot urbain » de propriété. Sur ce sujet, nous renvoyons plus spécifiquement à nos travaux et propositions sur le nécessaire changement d'échelle d'instruction des projets.