Définition du lotissement

– Une définition claire et dépourvue de toute ambiguïté. – La définition du lotissement repose sur un critère matériel, la division d'une ou plusieurs unités foncières et un critère intentionnel, l'intention d'implanter des bâtiments. L'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme, dans sa version issue de l'ordonnance n^o 2011-1916 du 22 décembre 2011 entrée en vigueur le 1^er mars 2012, en donne la définition suivante : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayantpour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Comme le souligne le professeur Jérôme Tremeau, « la création d'un seul lot à bâtir, consécutivement à une division foncière, suffit à faire qualifier celle-ci de lotissement. Cette « entrée en lotissement » immédiate, sans seuil de lots, constitue la nouveauté de la réforme applicable depuis le 1^er octobre 2007. Le texte de l'article L. 442-1, tel qu'issu de l'ordonnance du 22 décembre 2011, le précise désormais expressément, afin de lever les doutes initialement émis » et la circonstance que la vente d'un terrain non destiné à être bâti intervienne avant la réalisation d'une construction sur le reliquat est insuffisante à disqualifier l'opération.

– Jurisprudence – Commune de Mareil-le-Guyon . – Comment s'apprécie la notion de division en jouissance dans la réglementation des lotissements ? Tel était la question à laquelle le Conseil d'État devait répondre dans l'arrêt Commune de Mareil-le-Guyon. La jurisprudence antérieure, au demeurant abondante, concluait à l'existence d'un lotissement alors même que la division résultait, après construction sur un terrain indivis, de la jouissance divise d'une partie du terrain voire de l'implantation (emprise) des constructions. Ce courant jurisprudentiel a trouvé son point d'orgue dans l'arrêt du Conseil d'État du 26 septembre 1990 qui affirma qu'en cas d'indivision du sol, un permis de construire autorisant « la construction par trois maîtres d'œuvre différents sur un même terrain, au profit de trois membres de l'indivision qui en est propriétaire, de trois pavillons destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun d'eux a le caractère d'un lotissement » et était donc illégal à défaut de respecter la réglementation sur le contrôle de la division du sol.

L'arrêt Commune de Mareil-le-Guyon adopte une position distincte en consacrant la division foncière comme un acte matériel emportant nécessairement transfert de propriété ou constitution d'un droit réel. Le Conseil d'État juge ainsi que l'opération consistant en « la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de cinq habitations (…) n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ».

La jouissance au sens de la réglementation des lotissements consiste ainsi en « la possibilité́ juridique d'utiliser le sol pour implanter un bâtiment, indépendamment de la nature des droits sur ce sol. C'est donc au regard du propriétaire qui réalise les constructions, et non des locataires destinés à̀ occuper celles-ci, que doit être apprécié l'éventuelle existence d'un fractionnement de la jouissance » et « le transfert du droit de construire est une condition nécessaire de la division en jouissance ».