Les opérations mixtes
Les opérations mixtes
Quelle autorisation d'urbanisme pour quel projet ?
– Notion d'opération mixte. – De nombreuses opérations sont susceptibles de recevoir la qualification d'opération mixte.
Il peut d'abord s'agir des opérations dont l'instruction relève de plusieurs législations. Le Code de l'urbanisme leur consacre un chapitre intitulé « Opérations soumises à un régime d'autorisation prévu par une autre législation ». S'y distinguent, d'une part, les « opérations pour lesquelles le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue par une autre législation », et, d'autre part, les « opérations pour lesquelles l'autorisation prévue par une autre législation dispense de permis ou de déclaration préalable ». Relèvent du même chapitre, sans véritablement appartenir à la catégorie des opérations mixtes, les « opérations pour lesquelles la délivrance d'un permis ou la réalisation des travaux est différée dans l'attente de formalités prévues par une autre législation ».
Mais la qualification « d'opération mixte » recouvre aussi une dimension différente qui est ici retenue. Dans cette autre approche, elle est celle d'un projet d'urbanisme associant une autorisation de construire à une opération de division du terrain. Tel est le cas des deux procédures particulières dont la division ne relève pas de la réglementation du lotissement : la division primaire prévue à l'article R. 442-1, a) du Code de l'urbanisme (§ I) et le permis de construire valant division dont le régime relève de l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme (§ II).
La division primaire
– Maîtrise de la temporalité et fluidité : critères de choix pour conduire une opération. – La question de la maîtrise des délais d'obtention de l'autorisation invite les opérateurs, lorsque la configuration d'un projet l'autorise, à privilégier ce vecteur pour développer leurs opérations de promotion immobilière.
Le permis valant division
Antérieurement régi par l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme, alors limité à une seule unité foncière et un seul maître d'ouvrage, le permis de construire valant division parcellaire est aujourd'hui codifié à l'article R. 431-24 du même code. Il constitue, au gré des dernières évolutions législatives et réglementaires, l'outil le plus abouti et le plus efficace pour conduire une opération de promotion immobilière associée à une opération de division de la propriété du sol (A).