– La question de l'avenir des voies et espaces communs. – À la lecture de la dernière partie de l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme, lequel précise que « (…) le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés », les trois options retenues semblent alternatives et donc exclusives l'une des autres.
À notre connaissance, aucun contentieux n'a été conduit devant les juridictions administratives sur la question du traitement des voies et espaces communs. Il apparaît donc à ce jour que le pétitionnaire se trouve dans la situation suivante : ou bien il envisage la dévolution, à un organe dédié (association syndicale libre), de la propriété, la gestion et l'entretien des espaces communs, auquel cas il doit joindre le projet de constitution de l'ASL (PC33) ; ou bien l'ensemble doit être soumis au statut de la copropriété et la loi du 10 juillet 1965 satisfait en elle-même à la question de la propriété de la gestion et de l'entretien des voies et espaces communs ; ou bien il est prévu une rétrocession de ces espaces à la collectivité au moyen d'une convention de rétrocession jointe à la demande de permis de construire.
Cette rédaction ne répond pas aux problématiques rencontrées par le pétitionnaire et surtout aux notaires dans le cadre du montage opérationnel et de l'organisation de l'ensemble immobilier. En effet, l'alternative est par trop contraignante dans la mesure où des situations peuvent nécessiter à la fois la cession à la collectivité et la constitution d'une association syndicale, notamment dans les territoires intégrés à des métropoles.
Depuis la loi no 2014-58 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles, dite « loi MAPTAM », la compétence voirie, et notamment les voiries d'intérêt communautaire (ou métropolitain, soit les voies structurantes), est transférée d'office à la métropole.
Certains projets peuvent donc recevoir à la fois des voiries destinées à être intégrées au domaine et des voiries secondaires, internes à l'opération qui ne présente aucune utilité pour la collectivité. De la même façon, certains équipements propres à l'opération et réalisés pour ses besoins propres (bassins infiltrant notamment ou noues) peuvent devoir être gérés par les propriétaires de l'ensemble immobilier alors que leur implantation se trouve dans un espace commun destiné à être rétrocédé à la collectivité (voirie ou parc).
La constitution d'une ASL de simple gestion de ces espaces communs et destinée à gérer la police des servitudes internes à l'opération s'avère souvent indispensable, alors même qu'une convention de rétrocession des voiries et/ou de parcs est souhaitée par la collectivité et le promoteur.
Il nous semble donc indispensable d'apporter un éclaircissement à l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme en prévoyant une liberté dans le devenir des espaces et voies communes, l'esprit de la loi étant spécialement de traiter cette question.