Définition et caractéristiques du permis de construire valant division

– Un outil permettant efficacité et agilité. – Le permis de construire valant division parcellaire (PCVD) autorise aujourd'hui la réalisation d'opérations associant plusieurs maîtres d'ouvrage (bailleurs sociaux et promoteurs privés) pour développer des opérations immobilières de natures diverses dont la temporalité peut varier notamment en raison de modes et de rythmes de commercialisation différents (habitat collectif/ tertiaire/ résidences services, etc.).

L'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme le définit en ces termes : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».

La division du terrain que le permis de construire valant division autorise est, en application de l'article R. 442-1, d) du Code de l'urbanisme, non constitutive d'un lotissement.

Alors que la division foncière n'intervient dans la division primaire qu'après l'obtention du permis de construire, et dès avant la vente, l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme permet la délivrance d'une autorisation valant concomitamment autorisation de construire et division. Cette division doit nécessairement intervenir avant l'achèvement des travaux.

Nous avons eu l'occasion de définir les contours et les différents sens de la notion de division. Rappelons que la division juridique n'intervient pas au moment de l'établissement des actes préparatoires de l'ensemble immobilier (dépôt de pièces, état descriptif de division – règlement de copropriété ; régularisation des statuts de l'association syndicale libre ou de l'association foncière urbaine libre) qui ne constituent qu'une division technique prescrite à des fins d'identification des immeubles au sens du décret de 1955 sur la publicité foncière.

– La fin de l'unicité du maître d'ouvrage. – Sous l'ancienne réglementation, le Code de l'urbanisme n'envisageait le recours au permis de construire valant division que dans l'hypothèse d'une unicité de maître d'ouvrage. Son utilisation permettait la vente d'immeubles bâtis ou envisagés dans leur état futur d'achèvement édifiés sur des parcelles divises en propriété ou en jouissance sans craindre les risques attachés à un contournement de la réglementation des lotissements, comme la mise en copropriété avec cession de lots comprenant transfert du droit de construire (méthode dite « Stemmer »).

La crainte d'une utilisation inappropriée de cet outil a toutefois conduit la pratique et la doctrine majoritaire, soutenues ensemble par une position très rigoriste de l'administration au travers de nombreuses réponses ministérielles dont la réponse ministérielle dite « Vauzelle », à proscrire contra legem l'utilisation du permis de construire valant division parcellaire en cas de pluralité de maîtres d'ouvrage dès lors que le projet consistait en un groupement d'habitations individuelles. À cet égard cette interdiction, au demeurant expressément prévue en matière de division primaire, devait originairement se retrouver dans le texte du nouvel article R. 431-24 du Code de l'urbanisme.

– Arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation du 19 janvier 2022 . – Ite missa est . – La Cour de cassation, dans l'arrêt qui nous préoccupe, a de façon assez magistrale rappelé son rôle de juge en droit. La Haute Cour, au visa successif des articles L. 442-1, R. 442-1, a) et R. 442-1, d) du Code de l'urbanisme, a ainsi pu juger que rien ne s'opposait, en droit, au transfert partiel au profit de plusieurs maîtres d'ouvrage d'un lot de copropriété comprenant, outre la jouissance exclusive du terrain issu de la division envisagée, le droit de construire une maison individuelle. S'agissant des faits de l'espèce et des conséquences pour la pratique notariale de cette décision juste mais imprudente, nous renvoyons à l'article précité de Laetitia Santoni.

Nous relèverons toutefois que les sujets dont était amenée à traiter la troisième chambre civile portaient sur une situation bien particulière de mise en copropriété avec un maître d'ouvrage pétitionnaire et cédant partiellement avec le permis associé les lots ainsi créés. Le différend n'était en rien relatif à l'inachèvement des constructions ou des espaces communs. Nous pensons que cette position de la Cour de cassation ne saurait permettre et autoriser ce que nous considérons définitivement comme un contournement de la réglementation des lotissements. Si le transfert de permis de construire et le transfert partiel sont admis et ont, depuis l'arrêt Rayrole , une consécration jurisprudentielle, leur utilisation ne saurait permettre de voir ressurgir le spectre des lotissements défectueux dont le législateur s'est emparé voilà un siècle. Car, à la différence d'une opération de lotissement dont la cession des terrains s'accompagne obligatoirement de garanties au titre de la réalisation des travaux de viabilisation, la cession partielle d'un permis par un pétitionnaire pour la réalisation de villas ne garantit pas que le cédant réalise les travaux communs. C'est justement parce que cette garantie est donnée au stade de l'instruction globale du permis de construire que le permis de construire valant division ne reçoit pas la qualification de lotissement. D'aucuns opposeront que la plupart des opérateurs et professionnels ont une pratique vertueuse et que l'agilité et la souplesse qu'autorise le permis de construire valant division devraient pouvoir être utilisées.

Dans ces conditions gageons que le législateur, dans la droite ligne de la position doctrinale dominante et de la pratique, envisagera la modification des articles R. 442-13 et suivants du Code de l'urbanisme pour que ces dispositions deviennent communes aux lotissements et aux permis de construire comprenant plusieurs maîtres d'ouvrage.