Évolution du permis de construire valant division

– PC 32 et PC 33. – Comme le prévoit l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme, le permis de construire valant division suppose notamment que le dossier comporte un plan de division et décline les modalités de gestion des espaces communs. Les deux pièces obligatoires du permis de construire valant division que sont la « PC32 » et la « PC33 » posent la question de leur immuabilité entre le stade du dépôt et le montage opérationnel de l'opération.

Par ailleurs, nous relèverons que l'absence de reconnaissance de la volumétrie comme opération relevant du contrôle des divisions relègue à un non-sujet la question du permis de construire valant division en volumes. Pourtant, ce sujet est loin d'être anecdotique et l'emploi de la volumétrie à l'occasion des montages d'opérations immobilières peut poser difficulté.

– Un permis de construire modificatif valant division ? – Un pétitionnaire peut-il envisager de modifier en cours d'opération la nature du permis de construire ? Si la position de la jurisprudence tend à l'admettre sous certaines conditions que nous étudierons, cette possibilité semble toutefois limitée à des situations très particulières compte tenu de son impact sur l'organisation de l'ensemble immobilier. Un permis de construire modificatif valant division ne trouverait à s'appliquer, selon nous, qu'aux situations où la commercialisation et la régularisation de la documentation contractuelle n'ont pas encore été effectuées, et donc sans aucune vente déjà régularisée.

À titre liminaire, il convient de noter que la position du Conseil d'État, jusqu'alors très rétif à vouloir admettre l'utilisation du permis de construire pour des modifications d'assiette considérées comme substantielles, évolue dans un sens favorable au pétitionnaire. En effet, dans un arrêt du 2 octobre 2020, le juge administratif a pu préciser qu'un « vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même ».

La problématique est donc de savoir si la mutation d'un permis de construire en permis de construire valant division est susceptible de constituer une modification substantielle susceptible de bouleverser l'économie générale de l'opération et, partant, constitutive d'un nouveau permis. C'est également sur ce point que la cour d'appel de Lyon a été amenée à se prononcer dans un arrêt du 2 avril 2020, dont nous avons fait l'analyse critique pour son interprétation exégétique de la notion de division en jouissance (V. supra, n° ).

Il serait singulier de ne pas porter le même regard critique sur l'arrêt dans ce dispositif, compte tenu de notre position développée supra. En réalité, la question tient à ce que le Conseil d'État, dans un arrêt de principe du 2 novembre 2002, jugeait que « le changement de la division parcellaire constitue une novation telle que l'acte qui l'autorise ne peut être regardé comme une simple modification du permis de construire ». Mais à dire vrai, et comme le soutiennent certains auteurs, dans un contexte où la modification du parcellaire entraînait, faute d'application de l'article R. 123-10-1 devenu R. 151-21, alinéa 3 du Code de l'urbanisme, une irrégularité des constructions au regard des règles d'urbanisme, accorder la modification plutôt qu'un nouveau permis aurait été très critiquable. D'ailleurs, et nous rejoignons en ce sens la doctrine, la condition pour éventuellement valider le recours au simple modificatif suppose une application de l'article R. 151-21, alinéa 3 au permis de construire.

Nous soutenons toutefois, et notamment pour les raisons évoquées ci-dessus, que cette possibilité ne devrait être prévue que dans le cadre d'une régularisation lors d'un contentieux de même nature. D'ailleurs, l'assouplissement de la position prétorienne semble dicté par un souci de régularisation des permis attaqués. Ne voyons pas dans ces décisions une libéralisation trop importante du permis de construire.

– Le projet de division peut-il prévoir des lots non destinés à la construction ? – Jusqu'à l'arrêt du 30 janvier 2020, Association Non au béton, repris dans la réponse ministérielle Herzog (V. supra, n° ), la question méritait d'être posée. Outre les espaces communs, dont le traitement est prévu par l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme, d'aucuns pouvaient soutenir que seuls des lots destinés à recevoir des constructions pouvaient figurer sur le projet de division (PC32). Nous pensons que cela a toujours été possible, car ni le texte de l'article propre au permis valant division, ni l'esprit dans lequel le permis valant division constitue une exception à la réglementation du contrôle des divisions de terrains ne semblent l'interdire. L'arrêt du 30 janvier 2020 rendu en matière de lotissement nous semble pouvoir être transposé mutatis mutandis au permis de construire valant division.

– La modification de la PC32. – Cette situation est différente de la précédente en ce sens que le pétitionnaire a déposé et obtenu un permis de construire valant division sur le fondement de l'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme. Cependant, la division envisagée ne correspond pas ou plus à ce qui va réellement être constaté. Non pas que le projet en serait radicalement modifié, mais il n'est pas rare de constater, au stade de la réalisation des plans d'exécution (phase EXE), des variations qui supposent alors des adaptations mineures tenant notamment à la modification de la définition des parcelles prévues au plan PC32.

Faut-il alors, dans une telle situation, se soumettre à l'obligation d'obtention d'un permis modificatif pour modifier la PC32 ? Nous ne le pensons pas, et soutenons qu'à l'instar de ce qui est envisagé en matière de permis d'aménager à l'article R. 442-3 du Code de l'urbanisme, le nombre de lots envisagé pour la division est une condition à la fois nécessaire et suffisante, sans qu'il faille s'en tenir précisément au respect de la division telle que présentée sur la PC32. D'ailleurs nous pouvons relever que c'est le projet de division qui doit être joint à la lecture du formulaire PC32, au même titre que la PC33 doit être jointe dans l'hypothèse de la constitution d'une association syndicale libre (ASL) pour la gestion des espaces communs.