La division primaire

– Un contrôle de l'opération de construction suffisant pour dispenser le contrôle de la division. – La division primaire, encore dénommée « permis sur habilitation », constitue un mode alternatif de division de terrain qui échappe à la réglementation des lotissements conformément à l'article R. 442-1, a) du Code de l'urbanisme. Cette division du terrain dispense par conséquent la division de l'une des procédures visées aux articles R. 421-19 à R. 421-22 du Code de l'urbanisme (permis d'aménager) et R. 421-23 à R. 421-25 (déclaration préalable).

Le fondement de ce régime dérogatoire ne procède pas principalement d'une volonté de fluidifier l'instruction des projets même si, jusqu'à récemment, la pratique de la division primaire tendait à raccourcir les délais de montage des opérations. Le contrôle des divisions de terrains en vue de l'implantation de constructions est mû par la nécessité de vérifier, sécuriser et garantir les travaux de viabilisation indispensables à l'utilisation des constructions, conformément à leur destination. Or la division primaire n'est pas en tant que telle une division en vue de construire qui, seule, entre dans le champ de la réglementation des lotissements. La division primaire est avant tout l'anticipation d'une division physique pour distraire d'une propriété de plus grande importance l'assiette d'un ensemble immobilier autorisé par un permis de construire ou un permis d'aménager.

C'est cet élément fondamental, l'obtention préalable d'une autorisation de construire ou d'aménager, dont l'instruction a nécessairement traité la question des travaux de raccordement, d'accès et d'alimentation, qui permet de dispenser le contrôle de la division.

C'est ce même élément fondamental qui impose de ne pas autoriser le jeu de la division primaire dans le cadre de la construction d'une maison individuelle. La technique de la division primaire pourrait être utilisée par un acquéreur professionnel s'engageant à vendre la maison ainsi édifiée sous la forme d'une vente en état futur d'achèvement. Le caractère impersonnel de la loi et du règlement refuse de pouvoir imaginer un traitement en considération de la personne à l'initiative du dépôt de permis de construire. De surcroît, le choix du mode de commercialisation ne nous semble pas devoir ou pouvoir être imposé.

– Maîtrise de la temporalité et fluidité : critères de choix pour conduire une opération. – La question de la maîtrise des délais d'obtention de l'autorisation invite les opérateurs, lorsque la configuration d'un projet l'autorise, à privilégier ce vecteur pour développer leurs opérations de promotion immobilière. La division primaire présente en effet un avantage certain dans la mesure où, en théorie comme en pratique, plusieurs opérateurs peuvent être autorisés simultanément à déposer sur ce fondement des autorisations d'urbanisme sur une ou plusieurs unités foncières. Le détachement n'étant, en application des principes ci-dessus rappelés, que la conséquence, qu'un effet de l'obtention de l'autorisation délivrée.

Aussi, sous la réserve que chaque terrain d'assiette puisse être géré en autonomie du point de vue des accès et des réseaux, rien n'interdirait à plusieurs opérateurs de déposer simultanément des autorisations en s'affranchissant de la nécessité d'obtenir une déclaration préalable avant division, voire un permis d'aménager en secteurs protégés. Le propriétaire du terrain voit ainsi les délais de réalisation des ventes se réduire singulièrement.

Pourtant, à la lumière de la jurisprudence récente du Conseil d'État du 12 novembre 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, la question de l'assiette de la demande de permis constitue aujourd'hui à n'en pas douter un obstacle majeur à la pratique de la division primaire, conduisant certains auteurs à favoriser, pour une évidente raison de sécurité juridique, la renaissance du recours à la déclaration préalable.