L'application des dispositions impératives au contrat de vente d'immeuble dans un contexte international

Ainsi que cela a été étudié précédemment, le contrat de vente d'immeuble est normalement régi par la loi du lieu de situation de l'immeuble. Lorsque l'immeuble est situé en France, la loi française est donc applicable quels que soient la nationalité ou le lieu de résidence habituelle des parties. Il est vrai qu'en théorie, celles-ci peuvent décider de soumettre le contrat à une loi étrangère. Mais, en pratique, cela reste déconseillé, tant les difficultés à délimiter les domaines respectifs de la loi du contrat et de la loi du lieu de situation sont nombreuses. En toute hypothèse, en présence d'un élément d'extranéité, qu'il résulte de la soumission du contrat à une loi étrangère ou – hypothèse plus fréquente – de la résidence habituelle de l'acquéreur à l'étranger, l'application des dispositions impératives prévues par la loi française suscite quelques difficultés. Ainsi en est-il de l'obligation qui pèse sur le vendeur de notifier, préalablement à la conclusion du contrat de vente, un certain nombre de documents au futur acquéreur ou aux titulaires d'un droit de préemption (Section I) ou encore de l'obligation d'annexer à la promesse de vente les diagnostics techniques requis pour les immeubles à usage d'habitation (Section II). Lorsque l'immeuble est situé en France, les dispositions imposant ces obligations peuvent être difficilement éludées, ainsi que cela sera évoqué ci-après. Néanmoins, c'est surtout leur mise en œuvre concrète, en présence d'un futur acquéreur résidant à l'étranger, qui soulève des interrogations.