L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation dispose :
« I. – En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule.
Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.
Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.
II. – En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
Le vendeur peut-il éluder la réalisation de ces diagnostics lorsque les parties ont soumis le contrat de vente d'un immeuble situé en France à la loi étrangère ?
Un auteur soutient que l'absence de l'un des diagnostics exigés par la loi étant sanctionnée simplement par l'interdiction pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés, les dispositions de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation ne se justifieraient pas pour des raisons d'intérêt général et ne pourraient donc s'imposer au titre des lois de police
1546548973778. Il semble au contraire que le respect des dispositions de ce texte s'impose dès lors que l'immeuble est situé en France.
D'une part, la réalisation de ces diagnostics est liée au transfert du droit réel, lequel est soumis à la loi du lieu de situation.
D'autre part, si ces diagnostics ont certes pour objet d'assurer l'information de l'acquéreur immobilier, ils se justifient surtout pour des raisons de santé publique et de protection de l'environnement. Les diagnostics sur les installations de gaz et d'électricité trouvent une justification dans la prévention des risques ; les diagnostics sur la recherche d'amiante, sur les risques d'exposition au plomb et sur la présence de termites procèdent de l'intention de protéger les tiers, notamment au titre de l'insalubrité et de la décence. Le diagnostic concluant à la présence de plomb doit en effet être communiqué à la préfecture qui peut décider de mesures de rénovation si nécessaire. Quant aux diagnostics de performance énergétique et de l'état de raccordement à l'installation d'assainissement, ils sont justifiés par des raisons liées à la protection de l'environnement. L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an pour réaliser les travaux de mise aux normes du système d'assainissement individuel. Tous les contrôles effectués lors des ventes permettent de rénover les logements peu à peu, lorsqu'ils sont vendus. Il a été observé que les immeubles sont en moyenne revendus tous les sept ans. Le parc immobilier est ainsi progressivement rénové grâce à ces contraintes légales. La réalisation de ces diagnostics s'impose donc pour des raisons d'intérêt public, de sorte que la qualification de loi de police semble bien pouvoir être retenue
1546549089496.