Les personnes physiques

En application du droit interne (absence de convention fiscale)

À défaut d'existence d'une convention fiscale, les personnes physiques non résidentes de France qui sont bénéficiaires de revenus immobiliers ayant pour source le territoire français sont imposables en France, notamment au titre de la location d'immeubles situés en France, de parts de sociétés immobilières transparentes ou sociétés civiles immobilières, de parts de sociétés de multipropriété.

En cas d'imposition dans le pays de la résidence, le contribuable peut parfois être soumis à une double imposition.

En présence d'une convention fiscale

Les non-résidents percevant des revenus immobiliers sur le territoire français sont imposables en France dans la quasi-totalité des cas. En présence d'une location nue, les loyers sont taxés dans le cadre des revenus fonciers, et en cas de location meublée, l'imposition relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les règles d'assiette d'imposition sont définies en appliquant les règles de droit commun propres aux catégories de revenus. On applique les mêmes règles que les contribuables soient résidents de France ou non.

Attention : en cas de location meublée par une société civile immobilière (SCI), la nature commerciale de cette activité rend la société passible de l'impôt sur les sociétés et par conséquent cette SCI perd son caractère translucide. Cette situation aura pour conséquence que la SCI devra être traitée fiscalement comme une société de capitaux soumise à l'IS ; l'associé non résident n'est plus taxable sur les revenus immobiliers, mais éventuellement sur les dividendes qui seront versés par la société sous forme de retenue à la source ^{1534329228592}.

Le non-résident doit déclarer ses revenus pour leur montant net, après imputation des frais et charges normalement déductibles en droit interne. Ils sont soumis à l'impôt selon le barème normal progressif de l'impôt sur le revenu. Toutefois,l'impôt ne peut pas être inférieur à 30 % ^{1534329348229}de revenu imposable net ^{1534329390551}.

Ce taux n'est pas applicable ^{1534331336168}lorsque les non-résidents justifient que l'imposition en France de la totalité de leurs revenus mondiaux ferait l'objet d'une taxation à untaux moyen inférieur. Dans ce cas particulier, le taux moyen est appliqué aux seuls revenus taxables en France. Cette exception a été prévue afin d'éviter de surimposer les non-résidents qui disposeraient de revenus modestes.

En pratique, le notaire en charge de la déclaration de revenu foncier d'un contribuable non résident pourra annexer à la déclaration des revenus une déclaration sur l'honneur confirmant l'exactitude des revenus mentionnés, en attendant de pouvoir produire les justificatifs ^{1534329501701}. Cette possibilité n'est offerte qu'aux contribuables résidents dans un pays de l'Union européenne ou dans un État ayant signé une convention fiscale avec la France ^{1545391338068}.

À défaut de justifications, l'application dutaux minimum de 30 % est automatique. Les non-résidents sont donc plus sévèrement traités que les résidents. Quelle est l'explication à cette position française ?

Le législateur souhaite tenir compte de ce que le non-résident n'est imposé en France qu'à raison de ses revenus de source française et qu'il bénéficie ainsi d'un avantage certain en ce qui concerne la progressivité de l'impôt. En effet, en ne retenant que les revenus de source française, le taux moyen est inférieur et la pression fiscale est aussi inférieure à celle d'un résident ayant les mêmes revenus mondiaux.

Ce taux minimum de 20 % n'est applicable que si le résultat de la fraction calculée en divisant l'impôt dû par le revenu net imposable est inférieur à 20 % ^{1534329625238}.

La France a le droit d'imposer les revenus immobiliers de source française. Il n'y a pas lieu de vérifier si une personne morale a un établissement stable au sens conventionnel en France, sauf si la convention ne reprend pas le modèle OCDE qui prévoit l'application des règles applicables aux revenus immobiliers aux revenus d'une entreprise.

Par conséquent, une société étrangère est passible de l'impôt sur les sociétés en France, en application de l'article 206, 1 du Code général des impôts, sur les revenus d'un immeuble qu'elle possède en France ^{1534330056827}.

L'impôt est calculé selon les conditions de droit commun. Les intérêts d'emprunt sont déductibles s'il existe un lien réel entre l'emprunt et cet immeuble et que le contribuable est en mesure de prouver l'affectation des fonds à l'immeuble (emprunter pour payer le prix d'achat ou l'entretien des immeubles français ou faire des travaux).

Précisons que l'administration fiscale française applique pour les sociétés étrangères ledispositif de lutte contre la sous-capitalisationde l'article 212 du Code général des impôts ^{1534330129024}. On devra être très attentif lors de l'achat par une société étrangère de vérifier ce point si l'on veut éviter pour l'acquéreur les conséquences de cette sous-capitalisation.

En pratique

Les personnes morales dont le siège est situé en dehors de l'Union européenne ont l'obligation de payer en sus de l'impôt sur les sociétésun impôt de distribution

eet 8e ss-sect., 24 févr. 1986, n° 54253 :RJF4/1986, n° 353.">1534330271764
au taux de 30 %

1534330300952
(75 % en présence d'un ETNC). La France considère que les bénéfices sont réputés distribués à des associés n'ayant pas leur domicile ou leur siège social en France
quinquies.">1545391989459. L'impôt de distribution est dû, que la société dispose ou non d'un établissement stable en France
<sup class="note" data-contentnote=" En pratique, on peut constater que les conventions qui autorisent une retenue au titre de l'impôt de distribution exigent (en majorité) l'existence d'un établissement stable.">1534330336551. Il n'est pas utile que la société procède à des distributions. Elle est redevable de l'impôt dès que le résultat de l'exercice est bénéficiaire. Cette retenue peut faire sous certaines conditions l'objet d'une révision.

On appliquera la convention fiscale et son mode d'élimination de la double imposition.

En France, on appliquera généralement soit la méthode de l'exonération, soit celle très proche du crédit d'impôt égal à l'impôt français.

Attention : en cas de non-imposition à l'étranger, les pertes ne sont alors pas déductibles en France (ces pertes seront-elles reportables ? Aucun texte et aucune jurisprudence ne donnent la réponse à cette question). Un déficit foncier ou un déficit industriel et commercial ne peuvent être imputés en France. Cependant, ils peuvent être retenus pour le calcul du taux effectif et auront pour conséquence de réduire celui-ci (tel n'est pas le cas avec le mécanisme de crédit d'impôt égal à l'impôt français désormais favorisé à l'occasion de la renégociation de conventions).

La location en meublé

Ces revenus, qui sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sont considérés comme des revenus immobiliers dans le cadre des conventions.

La location en meublé est possible en France pour des non résidents.

Il faudra toutefois être prudent, car en présence d'un loueur meublé professionnel, et éventuellement non professionnel, s'il ne possède pas ou peu de revenus de source étrangère, nous pourrions le faire basculer dans la catégorie des résidents de France.

Un investissement par un non-résident en France dans le but de louer en meublé nécessite de la part du notaire d'attirer l'attention de l'investisseur sur le risque qu'il soit qualifié, au terme de l'opération, de résident de France : tant en application de la notion de résidence fiscale en droit interne et du critère de la localisation en France du centre des intérêts économiques (V. supra, n°) qu'en application en droit conventionnel du critère du centre des intérêts vitaux (V. supta, n°).