La détention immobilière à l'étranger

Lorsqu'un Français détient un bien immobilier situé à l'étranger, il peut être résident dans ce pays ou demeurer résident en France. Les conséquences civiles et fiscales ne sont pas les mêmes. Les conditions de détermination de la résidence fiscale ont été énoncées par la deuxième commission (V. supra, n^os et s.).

D'un point de vue civil, un Français qui devient résident à l'étranger devra prendre quelques dispositions spécifiques pour organiser sa succession. Le notaire peut lui conseiller d'établir une professio juris telle qu'elle a été évoquée supra, n° .

D'un point de vue fiscal, il sera imposé différemment selon qu'il perçoit des revenus en France (salaire, pension, dividendes…) ou seulement dans le pays de résidence. Il convient de vérifier la convention fiscale applicable entre la France et le pays de résidence. Les impôts locaux seront dus dans le pays de situation de l'immeuble.

Si l'acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger n'est pas accompagnée d'un changement de résidence, le Français concerné devra se préoccuper de la déclaration des éventuels revenus perçus en cas de location du bien et du paiement des taxes locales.

Si le bien immobilier est détenu en direct et s'il est situé dans un État avec lequel la France n'a pas signé de convention fiscale, en cas de location, l'article 4 A du Code général des impôts prévoit que les revenus dégagés sont imposables en France. Si un impôt a été acquitté dans le pays de situation de l'immeuble, il sera déduit de l'assiette de l'impôt sur le revenu en France, conformément à l'article 13 du Code général des impôts. Si une convention fiscale a été signée entre les deux pays concernés, il convient de s'y reporter. En règle générale, les revenus perçus par le résident français ne sont pas imposés en France, mais sont pris en compte dans le calcul de son taux effectif d'imposition. Certaines conventions modernes prévoient en revanche que les revenus sont imposables dans l'État de la résidence et dans celui de la situation de l'immeuble. Cette double imposition théorique est cependant éliminée par la méthode du crédit d'impôt. L'impôt payé à l'étranger est alors déduit de l'impôt qui devrait être acquitté. Enfin, il est possible que la convention retienne la formule du crédit d'impôt généralisé, ce qui est plus simple.

Le notaire peut attirer l'attention de son client sur l'éventualité de devoir payer un impôt, même en l'absence de location, sur la base d'un revenu théorique.

Si le bien immobilier est détenu au moyen d'une société française soumise à l'impôt sur les sociétés et s'il n'est pas affecté « à une activité commerciale habituelle de la personne morale propriétaire et lorsque les conditions de gestion ne sont pas caractéristiques d'une activité détachable de celle du siège, l'Administration considère que les revenus des immeubles situés à l'étranger sont imposables en France » ^{1546597149491}. Ainsi, lorsqu'il s'agit d'un investissement privé, l'imposition a lieu dans les mêmes conditions que pour les autres revenus de la société.

Si le bien immobilier est détenu au moyen d'une société étrangère non fictive, les revenus dégagés ne seront pas imposés avant la distribution des dividendes. Cette option peut être intéressante si le taux d'imposition local est plus bas.

Si le bien immobilier est détenu au moyen d'une société française soumise à l'impôt sur le revenu, chaque associé acquitte l'impôt sur les revenus en fonction de sa quote-part dans les bénéfices sociaux.

Enfin, si l'immeuble est détenu au moyen d'une société étrangère telle que celles définies par l'article 8 du Code général des impôts, les associés français sont imposables pour leur quote-part des revenus de cette société. Un examen de la convention fiscale éventuellement signée entre la France et le pays de l'investissement permettra de déterminer quel est le pays de perception des impôts sur les revenus immobiliers.

Le notaire qui reste en relation avec un client propriétaire d'une résidence à l'étranger peut l'informer que s'il est titulaire d'un compte bancaire dans ce pays, il doit en déclarer l'existence aux services fiscaux français, sous peine d'une amende de 1 500 €. Il est réellement dans son intérêt de le déclarer afin d'éviter tout problème lors de la revente du bien immobilier ou de sa transmission familiale.