La discussion avec les élus
La discussion avec les élus
La co-construction du projetPorter un projet sur les fonts baptismaux suppose, pour le porteur de projet, outre les procédures de concertation et d'enquête publique, un échange nourri avec les élus et les services instructeurs. Au-delà des échanges relatifs à l'acceptabilité du projet, sa réalisation peut avoir un impact sur le dimensionnement des équipements publics ou l'adaptation de ces derniers. Par ailleurs, les élus peuvent être mus par une volonté normative complémentaire aux prescriptions des documents de planification urbaine, par opportunisme ou dans un objectif affirmé de co-construction des projets afin d'affirmer le tropisme local.
Cette contractualisation du droit de l'urbanisme interroge et bouscule les principes fondamentaux qui entourent le pouvoir de police inhérent au droit de l'urbanisme (§ I). Si le projet urbain partenarial (PUP) (§ II) participe d'une véritable discussion avec les élus, les « chartes » (§ III) (chartes promoteurs ou chartes d'urbanisme et de l'habitat) restent largement imprégnées d'une coloration politique pour « coller » aux engagements électoraux.
Aussi la discussion avec les élus est-elle susceptible d'intervenir à plusieurs stades : obligatoirement parfois (PUP), opportunément souvent (chartes), procéduralement toujours (s'agissant de ce dernier point, nous renvoyons aux développements relatifs à l'instruction de la demande d'autorisation ; V. infra, nos
et s.).
Le contrat peut également s'envisager à l'échelle du projet et prendre la forme d'un protocole foncier (§ IV).
L'interdiction de contractualiser la police de l'urbanisme
– L'interdiction des pactes sur urbanisation future. – « Le droit de l'urbanisme, droit de contrainte, se traduit par l'édiction d'actes unilatéraux et ne laisse, sauf exceptions, aucune place au procédé contractuel ». Le principe d'exclusion du droit de l'urbanisme de la sphère contractuelle, aussi affirmé soit-il, est bousculé par les lois d'aménagement favorisant la conduite des opérations d'urbanisme. C'est le cas des contrats d'aménagement (convention d'aménagement et concession d'aménagement).
La possibilité de contractualiser les taxes et participations d'urbanisme (le projet urbain partenarial [PUP])
– De la théorie à la pratique : le PUP, un outil à repenser. – Les nombreux articles publiés sur la création de ce nouveau mode de financement des équipements publics par la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite « loi Molle », en soulignent tout l'intérêt.
L'urbanisme contractuel sous forme de contrat d'adhésion : les chartes promoteurs
– Une grande diversité de chartes. – Comme les dérogations en matière d'urbanisme, les chartes se sont d'abord développées pour favoriser la construction de logements et la mixité sociale, puis ont visé à mieux appréhender l'aspect qualitatif, innovant et environnemental de la production de logements. Elles contiennent de surcroît, en exergue, la volonté de contenir l'inflation des prix de l'immobilier.
L'urbanisme contractuel en mode projet : les protocoles fonciers
– L'urbanisme contractuel à l'échelle du projet. – Le contrat peut également s'envisager à l'échelle du projet pour servir de cadre juridique au dialogue qui s'instaure alors entre l'opérateur, le vendeur et la ou les collectivités concernées en phase amont d'une opération de réhabilitation, de construction ou d'aménagement essentiellement en milieu urbain.