Précautions rédactionnelles et pistes d'amélioration

– Vigilance. – Il appartient au porteur de projet comme à la personne publique de définir précisément l'ensemble des clauses, charges et conditions afférentes à l'exécution de la convention. De nombreuses situations, à la différence des autres participations d'urbanisme, ne relèvent que de la sphère contractuelle et de la négociation. À cet égard, quelques particularités requièrent une attention particulière des parties, si ce n'est une évolution du régime juridique du PUP.

– Rendre obligatoire le débat prévu à l'article L. 332-11-3 du Code de l'urbanisme. – L'article L. 332-11-3, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, précise au III qu'avant la conclusion de la convention, les pétitionnaires « peuvent demander » à la personne publique compétente l'étude du projet et « que ce projet fasse l'objet d'un débat au sein de l'organe délibérant ». L'autorité compétente peut faire droit à cette demande. À n'en pas douter, sur cet aspect, le projet urbain partenarial présente une fragilité.

La négociation préalable entre le porteur de projet et l'administration participe de la nature contractuelle du PUP. Pour autant, il paraît singulier qu'aucune garantie du caractère démocratique de la décision ne soit imposée. Par ailleurs, la pratique nous enseigne que le principe de conclusion préalable du PUP peut constituer un moyen de retarder l'instruction de l'autorisation d'urbanisme. À ce double titre, il nous semble difficilement justifié que la collectivité puisse décliner la demande du pétitionnaire d'organiser un débat ou que la demande de débat soit à l'initiative du porteur de projet. La transparence de la relation contractuelle et le respect d'une procédure « contradictoire » participent de l'esprit du PUP, qui se veut un outil négocié du financement des opérations d'urbanisme.

En résumé, le débat qui n'est qu'une option devrait être rendu obligatoire. Cette obligation permettrait de clarifier les obligations du pétitionnaire pendant la phase préparatoire de l'avant-contrat. Elle permettrait en outre de favoriser les échanges avec la collectivité qui disposerait alors d'un temps nécessaire et suffisant, indépendant de la phase d'instruction du permis de construire qui lui serait postérieur, pour apprécier à l'échelle d'un îlot ou d'un quartier l'impact du projet d'aménagement ou de construction.

– Gestion de l'exigibilité de la participation et impact du transfert de l'autorisation. – À la différence de la participation en ZAC prévue à l'article L. 311-4 du Code de l'urbanisme, qui est incluse dans la charge foncière (acquisition de l'aménageur) ou résulte d'une convention ad hoc (acquisition hors aménageur), le règlement de la participation prévue par une convention PUP est indissociable de l'obtention d'un permis de construire.

S'agissant de la convention de PUP, son objet, comme indiqué supra, est de permettre le préfinancement des équipements publics dont le projet rend indispensable la réalisation par la collectivité compétente. À cet égard la convention autorise la dissociation de l'exigibilité de la participation et de l'autorisation d'urbanisme dont elle constitue toutefois la cause. Par ailleurs, le contrat liant deux parties, la question du transfert du permis de construire n'emporte pas transfert de l'obligation prise au titre de la convention de PUP.

Ces deux points nécessiteront une attention particulière pour le praticien en charge de la rédaction ou du contrôle de la convention de PUP. La convention de PUP devant impérativement, faute d'inopposabilité au pétitionnaire, être régularisée avant la délivrance du permis, les modalités et les échéances de paiement de la participation devront être précisées pour rattacher l'obligation à l'obtention, voire à la mise en œuvre du permis de construire. La possibilité pour le porteur du projet de subroger le cessionnaire du permis dans les obligations de la convention de PUP devra être également spécifiée, la convention de transfert de l'autorisation prévoyant expressément la reprise de la convention par le cessionnaire.

À défaut, un avenant à la convention pour substituer le débiteur sera indispensable.