Unir les acteurs dans le cadre d’appels à projets urbains innovants
Unir les acteurs dans le cadre d’appels à projets urbains innovants
Fédérer l’initiative privéeAu-delà des partenariats qu’elles nouent en tant qu’autorités locales compétentes en matière d’urbanisme et d’habitat (s’agissant notamment des communes et de leurs aménageurs) ou grands propriétaires fonciers (comme la SNCF par exemple) les personnes publiques ou parapubliques peuvent inciter à des projets de logements de qualité et adaptés à leurs territoires dans les opérations immobilières engagées sur leurs fonciers. Des modes de transferts de droits réels (par la vente ou par des titres d’occupation), sous la forme d’appels à projets urbains innovants (APUI), permettent de mettre la qualité et l’usage des projets privés au premier plan et d’associer le secteur privé à la réalisation d’objectifs d’intérêt général, notamment en matière de logement.
– Définition. – L’appel à projets urbains innovants (ci-après « APUI ») est une consultation d’initiative publique visant à promouvoir des offres de développements immobiliers privés, conçues et portées par des opérateurs du marché. Il peut se définir comme « une forme de procédure ad hoc ayant pour principal objet la conception, la réalisation et le financement par un tiers d’un projet dont il serait à l’initiative, destiné à valoriser ou réaménager un lieu, une espace ou un bâtiment appartenant au domaine public ou privé des personnes publiques, ledit montage impliquant le plus souvent un transfert de droit au profit du ou des équipes-projets retenues ». Ainsi, sans répondre à un intérêt économique direct pour la collectivité organisatrice, l’appel à projets fixe les objectifs que la collectivité entend assigner à l’opération qui sera réalisée. L’opération s’inscrit donc dans les politiques publiques déployées par la collectivité, notamment en matière de logement, même si « l’auteur de l’appel à projets n’achète rien, il n’a, pour reprendre le terme de Paul Leroy-Beaulieu, qu’un “rôle propulsif” [L’État moderne et ses fonctions, 3e éd., 1900, p. 17] »
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Distinction avec les appels à projets en vue de l’octroi de subventions
La technique de l’appel à projet peut donc consister en la sollicitat... Lire
– Une nouvelle forme de partenariat public-privé connaissant un fort engouement. – Le premier APUI a été lancé en 2014 par la capitale française dans le cadre de la première édition de « Réinventer Paris ». Il s’était donné pour objectif la revalorisation de 23 sites appartenant à la ville ou à ses établissements publics. Cette première version fut suivie de deux autres éditions en 2017 et 2021, puis a gagné la métropole du grand paris, d’autres collectivités de l’hexagone, des entreprises publiques et s’est même développé à l’international.
À Paris, il y eu des développements plus ciblés, ayant respectivement pour objet la réhabilitation des « » (majorité de sous-sols tels que des anciennes stations de métro) et la transformation de bureaux vacants en logements (« Réinventer Paris 3 »).
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Cet important développement de l’APUI suscite un très fort attrait des acteurs de l’immobilier, tant français qu’internationaux, qui candidatent en masse pour se disputer ces nouvelles zones de projet, poussés par un contexte de rareté foncière. On a notamment comptabilisé 372 candidats pour la première édition de « Réinventer Paris » et 200 pour la deuxième, tandis que les deux premiers IMGP ont recueilli respectivement 420 et 224 manifestations d’intérêts.
– Un développement en dehors de tout cadre textuel. – Ces appels à projets se caractérisent par leur hétérogénéité et la grande souplesse d’organisation laissée à la collectivité initiatrice. Les contrats immobiliers qui permettent leur réalisation sont divers (vente, baux constitutifs de droits réels, titres d’occupation domaniaux ), et la nature des biens concernés est variable (lots de ZAC, terrains isolés, friches industrielles, bâtiments entiers, volumes bâtis ou non, etc.).
– Un développement en dehors de tout cadre textuel. – Ces appels à projets se caractérisent par leur hétérogénéité et la grande souplesse d’organisation laissée à la collectivité initiatrice. Les contrats immobiliers qui permettent leur réalisation sont divers (vente, baux constitutifs de droits réels, titres d’occupation domaniaux ), et la nature des biens concernés est variable (lots de ZAC, terrains isolés, friches industrielles, bâtiments entiers, volumes bâtis ou non, etc.).
Le point commun à tous les appels à projets tient donc davantage à l’esprit qui les animent qu’aux modalités de réalisation : il s’agit de sélectionner sur le site proposé dans la consultation le meilleur projet, dans des termes compatibles avec les ambitions et objectifs généraux de la collectivité organisatrice, en accordant ainsi une place prépondérante au contenu du projet et à l’équipe qui a été constituée pour en garantir la réussite. Autrement dit, au lieu de vendre ou de donner à bail au plus offrant, il s’agit de choisir l’équipe la plus compétente pour répondre, au travers d’une opération immobilière que l’on souhaite « innovante », aux enjeux économiques et sociaux exprimés par la collectivité, parmi lesquels une place importante est accordée aux besoins en termes de logements.
Dans ce cadre, on note également une tendance consistant à figer le prix du foncier, afin de limiter la compétition sur ce critère, empêcher ainsi la surenchère et favoriser en conséquence la qualité des projets. Cette idée a notamment été mise en avant par le rapport de la mission sur la qualité du logement.
Le succès de l’appel à projet repose donc sur deux paramètres. Le premier tient aux conditions de choix du projet, qui soulèvent inévitablement diverses questions touchant à la frontière ténue qui existe entre ces opérations et celles qui relèvent de la commande publique, questions qui se manifestent tout particulièrement en matière de programmation de l’offre de logement (Section I). Le second paramètre est lié à la bonne réalisation du projet retenu. Elle justifie les conditions de l’opération immobilière. Les notaires sont alors appelés à imaginer des clauses traduisant efficacement les engagements des candidats, notamment en matière d’innovation (Section II).
Développer l’offre de logements à travers l’appel à projets urbains
À travers l’appel à projets, les personnes publiques cherchent à guider les développements immobiliers sur leur territoire et favoriser leur inscription dans leurs politiques publiques, notamment celles relatives au logement, sans que cette impulsion ait pour effet de faire basculer ces opérations dans le champ de la commande publique (Sous-section I).
Garantir la réalisation des logements et des innovations portées par les lauréats des appels à projets
Si l’appel à projets est une nouvelle procédure de choix d’un projet d’initiative privée s’inscrivant dans les orientations définies par la personne publique, encore faut-il que cette dernière soit en mesure de s’assurer, alors même qu’elle ne se trouve pas en principe dans le champ des contrats de la commande publique, que le projet retenu sera effectivement réalisé. En matière de logement, le respect des attendus initiaux de l’appel à projets et des engagements des lauréats est fondamental et recouvre à ce titre au moins trois enjeux.