Pour garantir les engagements de programmation (type de logement, affectation en tant que résidence principales, innovations d’usage, etc.) et leur maintien, en conformité avec le régime propre à chaque contrat de transfert de droits, plusieurs dispositifs de sanction de l’inexécution contractuelle sont envisageables. On distinguera ici le cas des ventes et celui des contrats constitutifs de droits réels, avant de réfléchir au meilleur système de transmission des obligations.
Les clauses de garantie de la programmation
Les clauses de garantie de la programmation
– Ventes. – Dans les ventes la clause d’inaliénabilité sera parfois utilisée pour garantir au vendeur que toute revente du bien respectera les obligations prises par l’acquéreur notamment en termes de prix et d’affectation. Les clauses en question seront alors agrémentées de système d’autorisation préalable à la vente, sous peine donc d’inaliénabilité, pour permettre au bénéficiaire de l’obligation d’exercer un contrôle préventif sur la transmission de ladite obligation.
Au-delà de la clause d’inaliénabilité, compte tenu de l’importance du respect des engagements pris, il pourrait être tentant d’utiliser la clause résolutoire comme sanction. Cependant, elle pourrait avoir des conséquences excessives. En effet, son caractère rétroactif supposerait de traiter la période « intermédiaire » et donc les impenses et les éventuels dédommagements y relatifs s’agissant d’un bien construit de bonne foi sur le sol d’autrui. Le cataclysme que peut représenter la mise en cause rétroactive du contrat passe donc souvent par un aménagement des sanctions, réservant la résolution aux cas de fraude manifeste ou d’absence totale de réalisation du projet.
Il faut alors rappeler que l’article 1184 du Code civil n’est pas d’ordre public et qu’un contractant peut renoncer par avance au droit de demander la résolution judiciaire du contrat. Simplement, comme il ne faut pas que l’obligation souscrite par le débiteur soit illusoire, il sera nécessaire que le bénéficiaire des engagements se réserve d’autres modes de sanctions (clause pénale, exécution forcée en nature avec astreinte), lesquels peuvent être utilisés cumulativement conformément à l’article 1117 du Code civil.
– Contrats constitutifs de droits réels. – Dans les autres types de contrats la clause d’inaliénabilité avec agrément ne sera possible que pour les contrats administratifs (BEA, AOT).
Par ailleurs, s’agissant de contrats à exécution successive, la résiliation pour l’avenir sera possible. On note cependant que, s’agissant de la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit pour manquement à une obligation essentielle du bail, tel le non-paiement du loyer, il a été jugé en matière d’emphytéose qu’une telle clause a pour effet d’instaurer une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel et disqualifie donc le contrat en bail ordinaire (Cass. 3e civ., 14 nov. 2002, no 01-13.904 : RJDA 2/03, no 124). Cette jurisprudence relativement ancienne pourrait cependant évoluer en comparaison des récentes décisions adoptées en bail à construction. Il a été jugé, en effet, que les parties qui concluent un bail à construction sont libres d’y insérer une clause de résiliation de plein droit, aucune des dispositions des articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation ne l’interdisant ou n’étant incompatible avec une telle clause (CA Aix-en-Provence, 5 févr. 2013, n° 10/13039, faisant application de ladite clause). La jurisprudence de la Cour de cassation semble également admettre, mais seulement implicitement, une telle clause en bail à construction (Cass. 3e civ., 28 janv. 2004, no 01-00.893 : Bull. civ. III, no 13 ; Cass. 3e civ., 5 nov. 2008, no 07-18.174, F-D ; Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, no 14-18.487, F-D ; Cass. 3e civ., 10 nov. 2017, no 16-22.858, F-D). Il serait donc possible de stipuler une clause de résiliation dans un bail à construction. Toutefois, par prudence, en l’absence de jurisprudence validant expressément cette clause résolutoire, il conviendrait d’identifier de façon très limitative les manquements de gravité avérée.
Rappelons enfin que, dans les contrats constitutifs de droits réels administratifs, le régime général des contrats administratifs permet la stipulation de clauses de résiliation unilatérale, tant pour faute que pour motif d’intérêt général.