Garantir la réalisation des logements et des innovations portées par les lauréats des appels à projets
Garantir la réalisation des logements et des innovations portées par les lauréats des appels à projets
Unir les acteurs dans le cadre d’appels à projets urbains innovantsSi l’appel à projets est une nouvelle procédure de choix d’un projet d’initiative privée s’inscrivant dans les orientations définies par la personne publique, encore faut-il que cette dernière soit en mesure de s’assurer, alors même qu’elle ne se trouve pas en principe dans le champ des contrats de la commande publique, que le projet retenu sera effectivement réalisé. En matière de logement, le respect des attendus initiaux de l’appel à projets et des engagements des lauréats est fondamental et recouvre à ce titre au moins trois enjeux.
Le premier enjeu est d’assurer la construction même des logements, dans le respect d’objectifs quantitatifs et qualitatifs. Il s’agira d’obliger à la réalisation du programme dans les délais nécessaires à la mise en œuvre des enjeux de programmation de l’offre de logement, en conformité avec les orientations de l’appels à projet et, plus généralement, les documents programmatiques applicables sur le territoire. Il s’agira également de garantir le respect des engagements constructifs et fonctionnels, sanctionnés par le permis de construire et l’obtention de la conformité. Aussi, dans la mesure où l’appel à projets est une manière d’inciter à aller au-delà…
Le premier enjeu est d’assurer la construction même des logements, dans le respect d’objectifs quantitatifs et qualitatifs. Il s’agira d’obliger à la réalisation du programme dans les délais nécessaires à la mise en œuvre des enjeux de programmation de l’offre de logement, en conformité avec les orientations de l’appels à projet et, plus généralement, les documents programmatiques applicables sur le territoire. Il s’agira également de garantir le respect des engagements constructifs et fonctionnels, sanctionnés par le permis de construire et l’obtention de la conformité. Aussi, dans la mesure où l’appel à projets est une manière d’inciter à aller au-delà des règles posées par les PLU, de contractualiser une notice plus complète intégrant les éventuelles innovations et externalités positives déployées par les porteurs de projets, notamment pour aller vers des bâtiments résilients, économes, mêlant plusieurs fonctionnalités et usages, et surtout adaptés au changement climatique.
Sur ce premier point, tout l’arsenal des sanctions contractuelles peut être mobilisé même si les rédacteurs d’actes devront être vigilants à assurer l’adaptation et l’efficacité des dispositifs notamment, s’agissant des innovations dont la mise en œuvre suppose une certaine expérimentation et, parfois un renouvellement des concepts compte tenu de l’obsolescence pouvant être rapide – parfois même en cours de contractualisation ou d’obtention des autorisations d’urbanisme – de certaines idées. C’est notamment le cas en matière de logement puisque les défis qui s’imposent en la matière conduisent à chercher de nouvelles solutions de partage d’espaces et d’équipements, à s’adapter à chaque instant à de nouvelles données sociales ou environnementales. La solution retenue dans de nombreuses consultations consiste alors à définir en amont un « protocole d’engagement et de suivi des innovations », permettant de fixer les objectifs, de détailler une méthodologie permettant de les atteindre. Ce sont des indicateurs de performance qui permettront de mesurer la bonne ou mauvaise exécution de l’obligation, laquelle prendra alors la forme juridique d’une obligation de moyen.
Les deux autres enjeux propres au logement supposent également de mettre en place une ingénierie contractuelle particulière (Sous-section I), notamment pour assurer la transmission des charges (Sous-section IV).
D’abord, il s’agit d’assurer le maintien d’un niveau de prix des logements pour éviter la spéculation (Sous-section II). Il s’agit ensuite de garantir l’affectation des logements (Sous-section III) aux personnes visées par la programmation présentée dans l’offre retenue, à deux titres :
- le respect des usages prévus par les offres, en termes de typologie de logement mais également d’innovation d’usages pour assurer la mise en œuvre effectives des innovations constructives et fonctionnelles ;
- le maintien d’une occupation à titre de résidence principale lorsque cela est prévu pour que les projets s’inscrivent dans les politiques locales visant à résoudre la crise du logement.
Le recours à des obligations spéciales au sein des différents types de transferts de droits susceptibles d’être utilisés
La vente comme les différents titres d’occupation constitutifs de droits réels qui sont attribués dans le cadre des appels à projets (que l’on rassemble ici sous l’appellation « transfert de droits » utilisée dans les documents de consultation de nombreux appels à projets), sont des contrats spéciaux soumis à des régimes juridiques propres.
Les clauses anti-spéculatives
Les porteurs des appels à projets cherchent à lutter contre la spéculation immobilière via l’insertion de « clause anti-spéculative » dans leurs contrats immobiliers.
Les clauses de garantie de la programmation
Pour garantir les engagements de programmation (type de logement, affectation en tant que résidence principales, innovations d’usage, etc.) et leur maintien, en conformité avec le régime propre à chaque contrat de transfert de droits, plusieurs dispositifs de sanction de l’inexécution contractuelle sont envisageables. On distinguera ici le cas des ventes et celui des contrats constitutifs de droits réels, avant de réfléchir au meilleur système de transmission des obligations.
La transmission des charges et le développement des obligations réelles
Pour garantir l’effet de ces clauses, outre l’arsenal des sanctions des obligations contractuelles étudié précédemment, il conviendra de prévoir une transmission de ces obligations à tous les propriétaires successifs. Généralement, comme cela a déjà été indiqué, il est stipulé dans le corps même de la clause qu’elle devra être reproduite dans toutes les ventes ultérieures, sous peine de sanction contractuelle dont l’effet pourrait être maintenu à l’égard du vendeur défaillant.