La vente comme les différents titres d’occupation constitutifs de droits réels qui sont attribués dans le cadre des appels à projets (que l’on rassemble ici sous l’appellation « transfert de droits » utilisée dans les documents de consultation de nombreux appels à projets), sont des contrats spéciaux soumis à des régimes juridiques propres. Rien n’empêche cependant les parties d’y intégrer des obligations supplémentaires, permettant notamment au vendeur de s’assurer que le projet sera effectivement mis en œuvre et maintenu dans le temps, sous réserve naturellement que l’ordre public ne s’y oppose pas. À ce sujet, deux observations méritent d’être faites quant au régime des différents titres susceptibles d’être consentis.
Le recours à des obligations spéciales au sein des différents types de transferts de droits susceptibles d’être utilisés
Le recours à des obligations spéciales au sein des différents types de transferts de droits susceptibles d’être utilisés
En premier lieu, s’agissant des ventes, il est admis en droit civil que ce contrat peut, dans une certaine mesure, limiter les droits de propriété conférés à l’acheteur, par exemple en restreignant l’usage du bien ou en contraignant partiellement son aliénabilité. C’est le cas des clauses fixant des contraintes en termes de réalisation du projet, de maintien d’une programmation ou de mise en œuvre de certaines innovations : elles ne constituent pas des restrictions au pouvoir de disposer ; mais elles touchent directement l’usus et, en ce sens, elles altèrent la plénitude du droit de propriété. Elles doivent alors respecter les conditions posées par le juge pour la validité des restrictions au droit de propriété :
- elles devront être limitées dans le temps. S’agissant du maintien des logements sociaux et intermédiaires, le cadre légal d’intervention des OLS/I est de toute façon de nature à garantir l’affectation desdits logements sur la durée. Mais si d’autres innovations, de plus en plus nécessaires pour adapter les logements aux besoins de ceux qui y vivent, sont proposées dans la réponse à l’appel à projets, elles devront être entérinées dans le contrat et imposées, avec cette limite temporelle nécessaire pour ne pas vider de sa substance le droit de propriété ;
- ces clauses devront aussi être stipulées pour satisfaire un intérêt sérieux et légitime et proportionnées à l’objectif en cause. L’intérêt général poursuivit en matière de production de logements devrait suffire à respecter cette exigence, sans compter qu’il s’agit également, par construction, d’assurer l’efficacité du choix du meilleur projet en imposant à l’acquéreur de respecter ses engagements programmatiques.
En second lieu, s’agissant des contrats constitutifs de droits réels, les obligations spéciales qui seront inscrites dans les contrats pourront être stipulées pour toute la durée de celui-ci. Mais il convient cependant de distinguer trois sortes de titres car leur utilisation dans le cadre des appels à projets ne sera pas nécessairement opportune selon le régime qui leur est applicable. D’abord, les baux emphytéotiques de droit commun ne permettent pas aujourd’hui d’imposer comme obligation essentielle la construction d’un ouvrage, ni sa destination. Ensuite, les baux à construction sont réservés à des hypothèses où il y a un véritable projet de construction neuve et ne peuvent comporter de clause restreignant le droit de disposer ou de louer le bien. Enfin, les titres d’occupation constitutifs de droits réels administratifs sont bien plus souples compte tenu des objectifs d’intérêt général qu’ils visent, mais leur champ d’application est très encadré : il faut généralement justifier que le contrat a pour objet de permettre la réalisation d’une mission d’intérêt général entrant dans les compétences de la personne publique, ce qui suppose une vigilance particulière sur le point de savoir si le contrat répond à un besoin individualisé de la personne publique et entrerait alors dans le champ de la commande publique.
Tableau de synthèse sur les restrictions aux droits de l’occupant titulaire d’un droit réel
comm1_fig13
Image
