Intégrer les opérateurs de logements sociaux et intermédiaires dans les équipes candidates des APUI

Les OLS/I, dont la participation est nécessaire pour respecter les objectifs de l’appel à projets et, plus généralement des documents d’urbanisme, peuvent également souhaiter s’associer spontanément aux équipes candidates. Toute la question est alors de savoir s’ils peuvent le faire dès la procédure de consultation, compte-tenu de leur qualité de pouvoir adjudicateur.

Si rien ne fait obstacle à ce qu’un tel organisme réponde à un appel à projets de manière groupée avec d’autres entités (promoteurs, architectes, bureaux d’études), cette réponse doit s’effectuer dans le respect du corpus juridique encadrant son activité, et notamment le droit de la commande publique.

Il est possible pour un OLS/I de répondre à une consultation de cession de charge foncière en groupement avec un opérateur privé lorsque les membres du groupement candidat réalisent chacun sous leur propre maîtrise d’ouvrage leur partie du programme de construction. Mais il arrive également qu’il soit prévu que l’OLS/I se portera acquéreur en Vefa des ouvrages ou qu’une société commune sera constituée entre les membres du groupement. Or, l’association de l’opérateur public dès le stade de la réponse à une telle consultation conduit à ce qu’il intervienne bien en amont du dépôt du permis de construire des immeubles à acquérir. Une telle manière de procéder présente donc un risque fort de caractérisation d’une influence déterminante de l’OLS/I sur la conception du projet, et s’agissant des organismes HLM, contreviendrait en toute hypothèse aux dispositions actuelles de l’article L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat de Vefa à venir pourrait donc être requalifié en marché public de travaux et sa conclusion sans mise en œuvre des procédures de publicité et de mise en concurrence serait irrégulière. Cependant, il semble évident que ces procédures de mise en concurrence ne seraient pas adaptées à ce contexte de réponse à une consultation de cession de charge foncière prenant la forme d’un APUI : l’idée étant d’associer des compétences dans un groupement momentané d’entreprise (ou une société de projet à constituer), une mise en concurrence du promoteur qui portera généralement la majeure partie du programme serait inepte, sans compter qu’elle serait sans doute impossible à anticiper dans le calendrier de l’APUI voire même impossible juridiquement en cas de nécessité d’allotir le marché de travaux à conclure par l’OLS/I.

Partant, pour qu’un OLS/I fasse partie d’une équipe candidate à un APUI, il n’existe guère que deux solutions :

Ce dernier cas soulève cependant une difficulté tenant à la combinaison du régime de l’appel à projets avec les règles de la commande publique qui s’imposent aux OLS/I. Puisque les OLS/I ont la qualité de pouvoir adjudicateur, ils doivent mettre en concurrence les contrats d’études, de maîtrise d’œuvre et de travaux dès lors qu’ils sont conclus à titre onéreux. Comme il est trop tôt au stade de l’APUI pour conclure les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux, une solution consiste à confier un marché de prestation intellectuelle pour la conception du projet en vue de la remise de l’offre. Si l’offre est retenue, l’OLS/I doit alors conclure les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux adéquates. Cela suppose toutefois que le groupement momentané d’entreprises constitué pour répondre à l’APUI dispose d’un délai suffisant pour organiser une mise en concurrence. Afin de garantir l’égalité de traitement des candidats et plus globalement l’efficacité de la procédure d’appel à projets, il est donc impératif que les collectivités initiatrices d’un appel à projets prévoient un délai de candidature permettant aux candidats ayant la qualité de pouvoir adjudicateur de disposer du temps nécessaire pour engager une procédure de mise en concurrence de leurs prestataires. Plus encore, imposer un certain délai de candidature pourrait permettre aux différents candidats de pouvoir engager une concertation sur le projet envisagé qui, dans l’avenir, portera de plus en plus souvent sur du « déjà là » immobilier et humain.