Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social
Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social
La vente au locataireLa loi accorde aux locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation trois droits de préemption susceptibles de s’exercer dans des cas très précis. La loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 (art. 10) a institué un droit de préemption dans le cadre de la première vente après division ; elle a été complétée par deux accords collectifs de 1998 et 2005 (Section I). La loi no 82-526 du 22 juin 1982 a instauré un autre droit de préemption en cas de congé pour vente ; il est repris par l’article 15, II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (Section II). Enfin, pour protéger les locataires lors de « ventes à la découpe », un dernier droit de préemption a été entériné par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite « loi Aurillac » (Section III).
En cas de vente après division
Ce premier droit de préemption est réglementé à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Cette loi est entrée en vigueur après la publication le 9 juillet 1977 du décret no 77-742 du 30 juin 1977. Le dispositif a été modifié par la loi SRU et par la loi Alur. Nous étudierons la mise en œuvre de ce droit de préemption (Sous-section II) après en avoir défini le champ d’application (Sous-section I). La protection du locataire peut résulter également des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (Sous-section III).
En cas de congé pour vente
La loi no 82-526 du 22 juin 1982, dite « loi Quillot », avait autorisé le bailleur qui souhaitait vendre le bien loué libre, sous certaines conditions, à donner congé à son locataire pour vente (art. 7). La loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie », avait supprimé ce droit de préemption pour les baux conclus à compter du 24 décembre 1986, sous réserve de mesures transitoires. La loi no 89-462 du 6 juillet 1989 a rétabli de manière permanente ce droit de préemption en son article 15, II. Le dispositif a été depuis régulièrement retouché.
Pour aller plus loin
En cas de vente d’un immeuble entier (loi Aurillac)
– Origine. – Au début des années 2000, la pratique de la « vente à la découpe » a fait l’objet d’une intention particulière du législateur. On rappellera que la vente à la découpe se décompose en deux phases : la première consiste à vendre la totalité d’un immeuble loué à un institutionnel ou un promoteur ; la seconde consiste à revendre l’immeuble lot par lot, après avoir ou pas effectué des travaux, en ayant préalablement délivré congé aux locataires. La vente en lots donnait application aux droits de préemption de l’article 15 de la loi de 1989 (V.