Conditions d’existence du droit de préemption

Le bailleur peut souhaiter vendre le logement loué en cours de bail. Il peut tout d’abord le vendre « occupé », le bail étant continué par l’acquéreur : le locataire ne bénéficie pas, alors, d’un droit de préemption, sauf première vente consécutive à la division ou la subdivision de l’immeuble (V. supra, n^os et s.). Pour vendre les locaux libres et éviter que le bail ne soit tacitement reconduit, le bailleur doit donner congé au locataire pour vente dans les termes de l’article 15, II de la loi de 1989 (§ I). Le champ d’application du droit de préemption est cependant cantonné au contrat de location en cours relevant de la loi de 1989 et la titularité du droit de préemption réservée au locataire en titre (§ II).

Les conditions relatives à la location

Un bail soumis à la loi de 1989

– Le contrat. – Le champ d’application du droit de préemption de la loi de 1989 est beaucoup plus réduit que celui de la loi de 1975. Pour que le droit de préemption puisse être ouvert suite à un congé pour vente, il faut que le contrat de location en cours soit soumis à la loi n^o 89-482 du 6 juillet 1989. Ce qui exclut notamment du champ d’application les locations soumises à la loi du 1^er septembre 1948, les locations meublées, les autres locations visées par l’article 2, alinéa 3 de la loi de 1989 ainsi que les locations conclues avec des collectivités publiques, avec des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) ou portant sur des logements conventionnés.

– Les locaux. – Le contrat de location doit porter sur des locaux à usage d’habitation principale et à usage mixte d’habitation et professionnel. Sont donc exclues les locations à usage purement professionnel, les locations non affectées à l’habitation principale du locataire, les locations de garages, de boxes s’ils ne sont pas loués comme accessoires du logement appartenant au même bailleur.

Les exclusions du droit de préemption

– Vente à un proche parent. – L’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989 précise que le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption lorsque la vente intervient « entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ». Ce texte, contrairement à la loi de 1975, ne vise pas les alliés.

– Locataire âgé à faibles revenus. – L’article 15, III de la loi de 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement d’un bail en donnant un congé pour vente à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures au plafond pour l’attribution de logements locatifs conventionnés, sauf à le reloger dans un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection cesse soit lorsque le bailleur est âgé de plus de soixante-cinq ans, soit lorsque le bailleur a lui-même des ressources inférieures audit plafond.

– Logements vétustes. – Selon l’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989, le droit de préemption ne s’applique pas lorsque la vente porte sur des immeubles « mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation ». Il s’agit des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, déclarés insalubres ou comportant pour un quart au moins de leur superficie des logements loués ou occupés de la catégorie IV de la loi du 1^er septembre 1948.

Les bénéficiaires : locataires en titre

Le bénéficiaire du droit de préemption ne peut être que le locataire en titre. En cas de colocation, chaque colocataire doit être destinataire du congé, peu importe que les colocataires soient simplement conjoints ou solidaires. Si l’existence du Pacs ou du mariage a été portée à la connaissance du bailleur, chacun des partenaires ou des époux bénéficiera du droit de préemption. Dans le cas contraire, la notification du congé faite au seul locataire en titre sera opposable au conjoint ou au partenaire.