L’usufruit comme outil d’accession progressive à la propriété

– Présentation. – Un ménage accédant achète l’usufruit (ou un droit d’usage et d’habitation) pour une durée fixe (disons vingt ans pour les besoins de la réflexion), la nue-propriété restant appartenir à une société d’investissement. En termes économiques, on dit que la société assure le « portage » d’une partie de la valeur du logement. Dans un premier temps, l’accédant n’a donc à financer que l’usufruit du logement, auquel il accède à un prix décoté, contrepartie du fait que son droit est limité dans le temps, l’usufruit ayant vocation à s’éteindre au terme de sa durée. Cependant, dès l’origine, cet accédant usufruitier a été investi d’une option d’achat de la nue-propriété qui peut lui permettre, dans un second temps, de consolider sur sa tête la pleine propriété, à un prix déterminé ou déterminable dès le départ. Cette formule suscite trois types d’interrogations que nous envisagerons successivement : celles relatives à la durée de l’usufruit (Section I), celles relatives à la valorisation et au régime de l’usufruit, notamment aux causes d’extinction (Section II) et celles relatives à la fiscalité (Section III).