Fiscalité

Fiscalité

– L’assiette des droits d’enregistrement. – La question a déjà été traitée, au sujet de la valorisation des droits concernés. Il y est donc fait renvoi (V. supra, no ).
– L’article 13, 5° du Code général des impôts. – Dans une logique de lutte contre les montages abusifs, l’article 13, 5° du Code général des impôts a été réformé en 2012 et dispose dorénavant que le prix de cession d’un usufruit temporaire par une personne soumise à l’impôt sur le revenu est imposé dans la catégorie du type de revenus générés par le bien concerné. Il est donc, en l’espèce, imposé dans la catégorie des revenus fonciers. La règle est, certes, compréhensible lorsqu’il s’agit de ventes à soi-même ou de vente d’usufruit temporaire avec réserve de nue-propriété. Mais pourquoi taxer un vendeur qui vendrait simultanément l’usufruit temporaire et la nue-propriété à deux acquéreurs distincts ? Cette disposition fiscale supprime tout intérêt au montage envisagé en présence de vendeurs personnes physiques.
– L’absence d’impact au titre de l’impôt sur le revenu de l’usufruitier. – L’usufruitier, s’il a la possibilité de louer le logement, sera imposé sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, sauf location en meublé soumise aux BIC non professionnels ou professionnels selon la situation fiscale des intéressés. De ce point de vue, ce montage ne présente aucune particularité.
– L’impôt sur la fortune immobilière. – Le premier alinéa de l’article 968 du Code général des impôts prévoit que les actifs mentionnés à l’article 965 du même code et grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le BOFiP commente la disposition en ces termes : « Le principe énoncé par l’article 968 du CGI tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l’usufruitier est tenu d’assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. Le nu-propriétaire qui ne tire pour sa part aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu’il possède n’a en contrepartie, rien à déclarer au titre de l’IFI (sous réserve des cas mentionnés au I-B § 60 et suivants) ». En revanche, lorsque l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société ou l’organisme. De la même manière, la nue-propriété d’un bien immobilier détenue par une personne morale est prise en compte pour la détermination de la valeur de la fraction imposable de ses parts ou actions. On notera, à titre complémentaire :
  • que la règle posée par l’article 968 du Code général des impôts comporte un certain nombre d’exceptions prévues à ce même article, mais elles ne nous concernent pas ;
  • et qu’au titre de l’IFI, la loi traite le droit d’usage ou d’habitation comme l’usufruit.

L’acquisition en démembrement : une ingénierie juridique, mais très contrainte

Nous voyons, à travers les réflexions qui précèdent, que l’ingénierie juridique est possible en utilisant les outils du droit commun, mais vite contrainte. Organiser le partage de la valeur du logement entre l’accédant et un investisseur appelle de nécessaires clarifications et adaptations. Il en est ainsi, en particulier, de l’introduction d’une possibilité de constituer un usufruit de durée fixe et non viagère au profit d’une personne physique, et de la correction de la règle fiscale de l’article 13, 5° du Code général des impôts. C’est à ce prix que pourront être intéressés à la question les investisseurs, porteurs de nue-propriété, et les banquiers, financeurs des ménages accédants, tant il est vrai que les uns comme les autres ont besoin de sécurité juridique pour apprécier leurs risques.