Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété

– Libre valorisation, inopposable à l’administration fiscale. – La valeur d’un usufruit peut être fixée conventionnellement en utilisant toute formule financière choisie par les parties. Cependant, cette fixation amiable n’est pas opposable à l’administration fiscale par application de l’article 669 du Code général des impôts selon lequel :

– Assiette de taxation de la nue-propriété en cas de levée d’option. – Dans l’hypothèse de travail qui est la nôtre, prévoyant une option d’achat de la nue-propriété, une attention particulière doit être portée sur l’assiette des droits de mutation de celle-ci. Pour les mutations de droits démembrés, la documentation fiscale précise que : « Les parties demeurent libres de fixer le prix de l’usufruit et de la nue-propriété comme elles l’entendent (…) En revanche, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, l’administration fiscale retiendra la valeur telle qu’elle résulte de l’application du barème non seulement lorsque le prix stipulé sera inférieur à la valeur vénale, mais aussi lorsqu’il sera supérieur ». Ce principe doit, à notre avis, être combiné avec celui selon lequel les droits sont liquidés sur le prix exprimé dans l’acte constatant la mutation, ou sur la valeur vénale réelle de l’immeuble (par hypothèse au jour de la cession) si elle est supérieure. Ainsi, en cas de levée d’option pour l’acquisition de la nue-propriété, il nous semble que les taxes devront être perçues non pas sur le prix exprimé dans l’acte, mais par application du barème de l’article 669 du Code général des impôts à la valeur vénale du bien telle que déclarée par les parties.

– Valorisation d’un droit réel de jouissance spéciale. – Cette question n’est pas traitée par la documentation fiscale. En réalité, tout dépendra précisément du contenu du droit réel de jouissance spéciale et des utilités que ce droit conférera à son titulaire. La valorisation de ce droit pourra alors s’effectuer par comparaison avec la valorisation prévue par le barème fixé par l’article 669, II du Code général des impôts, lequel ne pourra toutefois pas être appliqué complètement, dans la mesure où, sauf risque de requalification, le droit réel de jouissance spéciale qui serait ainsi créé ne constituerait précisément pas un usufruit.