– Rappel : définition de l’usufruit. – L’usufruit est défini comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». L’usufruitier d’un immeuble a le droit de l’occuper ou de le louer mais non celui d’en disposer. Il peut seulement disposer de son usufruit.
La durée viagère de l’usufruit, un obstacle financier
La durée viagère de l’usufruit, un obstacle financier
– Extinction légale de l’usufruit. – L’article 617 du Code civil, auquel il est également renvoyé en matière de droit d’usage et d’habitation, dispose que l’usufruit s’éteint :
- par la mort de l’usufruitier ;
- par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
- par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;
- par le non-usage du droit pendant trente ans ;
- par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.
L’article 619 du Code civil dispose que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L’article 620 dispose quant à lui qu’il est possible d’accorder un usufruit jusqu’à ce qu’un tiers ait atteint un âge fixe, cet usufruit durant alors jusqu’à cette époque même si le tiers meurt avant l’âge fixé. Cet article ne permet pour autant pas de déroger au caractère viager de l’usufruit qui s’éteint en tout état de cause au décès de l’usufruitier.
Ainsi, par principe, l’usufruit ne peut pas être constitué de manière absolue, « détachée » de son titulaire. Si l’acquéreur est une personne morale, l’usufruit ne peut durer plus de trente ans. Si l’acquéreur est un particulier, l’usufruit est soit viager, soit d’une durée fixe plus courte. Or, ce caractère viager de l’usufruit affecte le dispositif étudié d’une difficulté financière.
– Difficulté liée au caractère viager de l’usufruit consenti à une personne physique. – L’acquéreur d’un usufruit temporaire doit bien avoir à l’esprit que même lorsqu’il est constitué pour une durée fixe, l’usufruit est toujours un droit viager. Il ne survivra pas à l’accédant en cas de décès prématuré.
Comprendre et bien faire comprendre les particularités liées à l’acquisition d’un usufruit constitué pour une durée fixe
Le rôle pédagogique du notaire est, en la matière, tout à fait essentiel. Le client profane (parfois aidé par les arguments de certains commerciaux) peut croire en toute bonne foi acquérir une période de jouissance prédéfinie, sans réaliser que son décès prématuré y mettra fin immédiatement. Le notaire doit donc lui rappeler qu’il acquiert un droit temporaire qui, nonobstant la fixation d’une durée, prendra fin quoiqu’il arrive au jour de son décès.
Pour bien faire comprendre la situation, on peut exposer que, par exemple, si l’usufruitier a acquis et donc payé un droit de jouissance de vingt ans et que, par accident, il vient à décéder au bout d’un an, ses héritiers ne pourront ni poursuivre la jouissance conférée à leur auteur, ni prétendre à une quelconque restitution du prix mis à sa charge.