Droits de l’usufruitier. Clauses restrictives à la location

– Sur-rentabilité de la location. – Bien que le mécanisme ait vocation à permettre l’accession à la propriété en vue d’y installer sa résidence principale, la question de la mise en location doit être posée, car un usufruitier peut louer le bien démembré. Contrairement aux opérations d’usufruit locatif social (ULS), il y a là le gisement d’un fort effet d’aubaine.

– Clauses restrictives du droit de louer. – Peut-on alors, conventionnellement, restreindre le pouvoir de location de l’usufruitier ? Plusieurs solutions ont été évoquées. La manière la plus simple d’interdire la mise en location est de ne conférer à l’accédant qu’un droit d’usage et d’habitation. On pourrait aussi concevoir un mécanisme contractuel de limitation des loyers et/ou l’obligation de ne louer qu’à des locataires respectant certains plafonds de ressources. Reste une solution qui semble à la fois la plus simple et la plus conforme au but recherché : sanctionner la mise en location par la déchéance de l’option d’acquisition de la nue-propriété, plaçant de ce fait l’accédant devant une alternative : sacrifier la rentabilité de l’opération à la consolidation, sur sa tête, de l’entière propriété ; ou obtenir temporairement une rentabilité plus forte des capitaux investis, mais en sacrifiant sa mise de départ. Ce mécanisme aura, naturellement, pour conséquence immédiate d’inciter fortement l’usufruitier à exercer son option d’acquisition de la nue-propriété avant toute mise en location. Quelle que soit la solution adoptée, pareilles conventions, restrictives du droit de propriété (ou plus précisément de l’exercice de l’un de ses attributs, le fructus), devront faire l’objet d’une rédaction attentive pour justifier d’un intérêt légitime.

– Sort des baux. – Il est souhaitable, en cas de location, et à défaut de levée d’option pour acquérir la nue-propriété, de prévoir conventionnellement l’application du mécanisme mis en place en matière d’usufruit locatif social par les articles L. 253-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, qui ne sont d’ordre public que pour les logements sociaux et intermédiaires.